2026년 '하반기 부동산 시장' 전망은 어떨까

공급 부족·전셋값 상승에 매수 심리 꿈틀…올해 하반기 부동산 변동성 커질 듯

서울·수도권 매매·전세 동반 상승…실수요자 매수 전환 고민

세제 개편·공급 변수 맞물리며 시장 관망세 흔들

 

2026년 하반기 부동산 시장을 둘러싼 불확실성이 다시 커지고 있다.

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서울과 수도권을 중심으로 매매가격과 전셋값이 동반 상승하면서 실수요자들의 고민도 깊어지는 모습이다.

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부동산 시장에서는 '더 오르기 전에 집을 사야 하는 것 아니냐'는 인식이 확산하며 관망세에도 변화가 감지되고 있다.

 

전문가들은 공급 부족 우려와 전셋값 상승이 맞물리면서 실수요자의 매수 전환 압력을 높이고 있다고 분석한다.

 

시장 지표도 수도권 중심의 강세를 나타내고 있다.

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부동산114에 따르면 7월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.21% 상승했다. 경기·인천을 포함한 수도권 역시 오름세를 이어갔다.

 

월간 기준으로도 상승 흐름은 지속됐다.

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지난 6월 서울 아파트 매매가격은 0.68%, 경기는 0.77% 올랐다. 한국은행의 6월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 120으로 전월보다 8포인트 상승했다. 지수는 3월 96에서 4월 104, 5월 112를 거쳐 석 달 만에 24포인트 뛰었다.

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반면 지방은 미분양과 거래 부진이 이어지는 등 지역별 온도 차가 뚜렷하다. 서울과 수도권 핵심 지역으로 수요가 집중되면서 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 자산 양극화가 맞물려 핵심 입지 중심의 매수세를 자극하고 있다는 분석이 나온다.

 

전세시장도 매매시장에 영향을 미치는 변수로 꼽힌다. 서울 주요 지역의 전세가율은 과거보다 낮은 수준이지만 전셋값은 꾸준히 상승하고 있다. 지난 6월 서울 아파트 전세가격은 0.82%, 경기는 0.79% 올랐다.

 

전세 매물 부족과 임차 비용 상승이 이어지면서 일부 실수요자를 중심으로 전세를 연장하기보다 주택 매입을 검토하는 움직임도 나타나고 있다.

 

정책 변수도 시장의 관심사다.

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정부는 7월 말 세제 개편안 발표를 앞두고 있다. 최근 경제협력개발기구(OECD)는 한국의 부동산 세제와 관련해 거래세 비중은 낮추고 보유세 비중은 높이는 방향을 권고했다.

 

다만 세제 개편 효과를 둘러싼 전망은 엇갈린다. 거래세 완화 없이 보유세만 강화될 경우 세 부담이 임대료로 일부 전가될 수 있다는 우려가 있는 반면, 보유세 강화가 매물 출회를 유도해 시장 안정에 기여할 수 있다는 의견도 제기된다.

 

다주택자 양도소득세와 취득세 등 관련 세제 역시 시장의 변수로 꼽힌다. 다만 제도 변경과 유예가 반복돼 온 만큼 실제 개편 방향과 시행 시점을 지켜봐야 한다는 시각도 적지 않다.

 

중장기적으로는 공급 부족 우려가 시장 불안을 키우는 요인으로 지목된다. 공사비 상승과 사업성 악화로 정비사업이 지연되면서 향후 서울 아파트 입주 물량이 감소할 가능성이 제기되고 있기 때문이다.

 

분양시장도 공급 감소 흐름을 보이고 있다.

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부동산 업계는 7월 둘째 주 전국 청약 물량이 전주보다 감소할 것으로 전망했으며, 수도권 신규 분양 역시 제한적인 수준에 그칠 것으로 내다봤다.

 

업계에서는 정부의 공급 확대 정책과 대출 규제가 단기적으로는 시장 안정에 일정 부분 영향을 줄 수 있다고 보고 있다.

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다만 공급 부족 우려와 가격 상승 기대가 동시에 작용하는 상황에서는 매수 심리가 쉽게 꺾이기 어렵다는 전망이 우세하다.

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세제 개편 방향과 금리, 신규 공급 일정 등이 하반기 부동산 시장의 주요 변수가 될 것으로 보인다.