분양시장 주류가 된 '후(後)분양'…신규 분양 아파트 주목

 

최근 재개발·재건축 조합과 건설사 간 공사비 분쟁이 늘고, 협상이 지연되면서 서울 주요지역 아파트가 '후분양' 방식으로 나오는 사례가 늘고 있다.
 
후분양 아파트는 선분양과 반대로 아파트 건설 공정이 80% 가까이 끝난 후 분양하는 제도를 말한다.
 
선분양제는 수요자들이 모형도나 조감도만 본 상태로 몇 년 후 완공될 아파트를 선택하는 것이지만, 후분양 제도는 구매할 주택의 건설 상황을 직접 확인한 상태에서 분양받을 수 있다는 장점이 있다.

예를 들어 선분양은 공사 진행 중 부실시공 문제가 발생해도 보상을 요구하기 어려울 수 있는데, 후분양은 부실시공 문제 발생 시 청약을 피할 수 있어 부실시공 피해로부터 비교적 자유로운 편이다.
 
하지만 후분양은 선분양에 비해 자금 마련 기간이 촉박하고, 분양가가 비교적 비싸다는 단점도 동반한다.
 
이에 전문가들은 후분양 투자 시 아래와 같은 사항을 미리 점검해야 한다고 조언한다.

◆ 후분양 아파트, 부실시공 우려 덜고 입주도 빨라

건설업계에 따르면 지난해 말부터 서울·수도권에서 후분양 형태로 시장에 나오는 아파트들이 늘고 있다.
 
대표적으로 작년 하반기 서울 동작구 '상도 푸르지오 클라베뉴(771세대)'와 경기 광명 '트리우스 광명(3344세대)' 시작으로, 올해 초 서울 서초구 '메이플 자이(3307세대)' 등이 모두 후분양 형태로 시장에 나왔다.

수요자가 이들 단지에 청약할 경우 빠른 입주가 가능하다는 장점이 있다. 일반적인 선분양은 청약 당첨 이후 입주까지 3~4년간의 기간이 소요되지만, 이들 후분양은 1년 내로 입주할 수 있다.
 
후분양은 아파트가 상당 부분 지어진 모습을 보고 청약할 수 있다는 장점도 있다. 선분양은 견본주택에서 모형도·조감도만 보고 청약 결정을 해야 하는데, 후분양은 건물 주변 인프라를 눈으로 직접 확인한 뒤 계약할 수 있다.

선분양은 잔금을 납부 했어도 공사 기간 지연 등으로 입주가 지체될 가능성이 있지만 후분양은 이런 점에서도 자유롭다.
 
지난해 인천 '힐스테이트송도더스카이' 아파트 단지는 청약 당시 작년 3월 입주할 예정이었으나, 시공사 공사 지연으로 입주 시점이 5월 이후로 3개월 늦어진 사례가 있었다. 이로 인해 청약자들은 자금과 이사계획에 차질이 생기게 됐다.
 
반면 후분양 아파트에선 이 같은 입주 지연 사례가 거의 발생하지 않는 편이다.

부실시공 우려를 덜 수 있다는 것도 장점이다. 최근 부실시공과 하자 관련 분쟁이 늘고 있다.
 
국토교통부 등에 따르면 신규 입주 아파트에서 발생한 하자 분쟁은 2018년 3800여건에 불과했지만, 2021년 이후에는 분쟁 건수가 2배 이상으로 늘었다. 이에 따라 어느 정도 지은 뒤에 분양에 나서는 후분양 아파트에 대한 관심이 자연스럽게 커지고 있는 것이다.

2022년 이후 광주와 인천 선분양 아파트에선 건물과 주차장이 붕괴되는 대형사고가 발생하기도 했다. 2022년 광주 화정동 일대에선 아파트 한 동의 상층부가 무너져내리는 사고가 발생했고, 2023년 인천 검단에선 시공사가 아파트 건설 공사 중 주차장이 무너져내리는 사고가 있었다. 소비자 입장에서 후분양은 아파트 공정이 진행된 후 청약 여부를 결정할 수 있기 때문에 이 같은 위험을 덜 수 있다. 그만큼 부실시공과 하자 여부를 꼼꼼히 확인할 수 있다는 뜻이다.

◆ 후분양 아파트, 분양가 비싸고 미분양 가능성 예측 어렵다는 우려도

하지만 후분양에 장점만 있는 것은 아니다. 선분양은 분양가 상한제 등을 적용받아 아파트 주변에 비해 시세가 비교해 저렴하다는 특징이 있지만, 후분양은 아파트 건설 기간 중 발생한 건설 원자재 가격 증액 분을 분양가에 포함할 수 있어 분양가가 높은 편이다. 후분양에선 시세 차익을 거두기 어려울 수 있다는 의미로 실수요 목적으로 접근하는 것이 좋아 보인다.
 
입주가 빠른만큼 계약 후 잔금 납부까지 자금 조달 기간이 짧다는 것도 단점이다. 선분양은 입주까지 시간적 여유가 있어 △계약금 △중도금 △잔금 방식으로 분양가를 나눠 납부한다.
 
반면, 후분양은 계약부터 입주까지의 기간이 1년 안이기 때문에 소비자는 목돈이 미리 준비돼있어야 한다. 소비자가 분양가를 제때 납부하지 못할 경우 신규 아파트 재당첨 제한이라는 규제에 묶이게 될 수 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "후분양 아파트는 건물 실물과 주변 인프라를 직접보고 청약할 수 있다는 장점이 있지만, 당첨 후 입주까지의 시간이 짧아 자금 마련을 미리 해둬야 할 필요가 있다"면서도 "다만 후분양 아파트가 곧바로 완판되지 않아 미분양 세대가 남으면 자산 가치가 하락하게 될 수 있으니 이런 점을 유의할 필요가 있다"고 말했다.
 
◆ 올해 입주 가능한 후분양 아파트 분양중…투자해 볼만한 곳 어디?

●상도 푸르지오 클라베뉴=서울 동작구 상도동 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’가 회사 보유분 잔여세대 선착순 분양에 들어갔다.
 
단지는 후분양 단지로 즉시 입주 가능한 아파트이다. 막 입주를 시작한 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’는 지하철 7호선 장승배기역 2번 출구에서 도보로 약 7분 정도 걸리며 가는 길 좌측에는 종합행정타운이 건설 중이고, 우측에는 상도역권 도시개발 사업 진행 중이다.
 
‘상도 푸르지오 클라베뉴’는 동작구 상도동 일원에 지하 5층~지상 18층, 10개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 771세대 규모로 공급된다. 1차 계약금 정액제, 중도금 30% 무이자 혜택을 제공하고 있다.
 
관계자에 따르면 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’는 2020년 6월 분양한 상도역 롯데캐슬 이후 3년 만에 분양하는 신규 아파트로, 단지 전체가 남향 위주로 배치돼 조망과 채광을 극대화했다. 단지 내에는 보행녹도를 설치했으며 전용면적 74㎡와 84㎡ 타입은 안방 파우더룸 및 드레스룸이 있다.
 
즉시 입주 가능한 후분양 단지로 전 세대 발코니 확장을 비롯해 침실2 붙박이장, 시스템에어컨, 하이브리드쿡탑, 전기오븐, 식기세척기 등 다양한 옵션들을 무상제공하고 있다. 티하우스에서 잔디밭을 보며 휴식을 즐길 수 있는 ‘그린 파티오’, 아이들이 뛰어놀 수 있는 테마 놀이터와 물놀이 공간으로 꾸며진 ‘어린이 놀이터’ 등이 조성돼 있다.
 
교통 환경으로는 강남과 용산, 여의도 등 여러 업무지구에 접근하기 쉬운 편이다. 가장 가까운 역인 7호선 장승배기역을 통해 강남구청역까지 20분대 이동이 가능하다. 또 상도터널과 한강대교, 올림픽대로로 진입이 쉬워 자동차를 이용할 경우 업무지구인 여의도, 용산까지 접근할 수 있다.
 
단지 바로 인근에 서부선 경전철 신상도역(가칭)이 신설될 예정이다.
 
인근에 국사봉과 상도근린공원이 있어 쾌적한 환경과 둘레길 산책로가 제공되며 단지에는 '상도 푸르지오 클라베뉴'만의 조경이 눈에 띈다. 단지 중앙에 위치한 '워터가든'에는 석가산과 휴게공간이 설치됐다.
 
또 단지 내 곳곳에 깔끔한 느낌의 조경과 휴식 공간이 마련돼 있다. 소나무와 정원으로 만들어진 휴식 공간 '라운지가든'도 자리 잡고 있다. 티하우스에서 잔디밭을 보며 휴식을 즐길 수 있는 '그린 파티오', 초화원과 돌담, 수목 등으로 조성된 '스텝가든'도 설치돼 있다. 또한 단지 내에는 구립어린이집이 위치해 있다.
 
분양문의 1668-0970

●왕길역 로열파크씨티 푸르지오=DK아시아가 인천 서구에 조성하는 2만1,313세대의 대한민국 최초 민간신도시 리조트특별시의 프리미엄 시범단지인 ‘왕길역 로열파크씨티 푸르지오’가 계약금을 기존 10%에서 5% 낮춰 선착순 분양중이다.
 
국내 최초로 도시(City) 브랜드 개념을 도입해 하이엔드 리조트도시 컨셉의 ‘로열파크씨티’ 사업을 추진하는 DK아시아는 특화된 기반시설과 도심 속 명품 조경, 조경 시설 등을 고루 갖춘 총 2만1313세대 리조트특별시를 신흥부촌으로 조성해 나가고 있다.
 
그 중에서도 왕길역 로열파크씨티 푸르지오는 인천 서구 왕길동 일원에 지하 2층~지상 29층, 15개 동, 전용면적 59·74·84·99㎡, 총 1,500세대 대단지로 공급된다.
 
왕길역 로열파크씨티 푸르지오는 편리한 교통 환경을 누릴 수 있는 입지에 들어선다. 인천지하철 2호선 왕길역 역세권 입지이면서 공항고속도로, 공항철도 등을 통해 인천 전역은 물론 강남권과 서울 강서(마곡), 김포 등 인접 지역으로의 이동이 편리하다. 공항철도와 서울지하철 9호선 직결사업이 확정됨에 따라 향후 환승 없이 40분대(급행 기준)면 강남으로 바로 이동할 수 있다.
 
단지 내에 자연을 느낄 수 있는 쾌적한 녹지공간들도 마련되어 있다. 느티나무와 롤 잔디 등으로 꾸며진 유럽식 중앙정원인 로열센트럴파크가 조성된다. 또한 140m의 순환길 형태의 웰빙 황토 산책길, 800m 길이의 프라이빗 산책길, 테마 숲길도 만들어진다.

입주민들을 위한 특화된 커뮤니티시설도 돋보이는데, 실내 수영장, 복층형 인도어 골프연습장, 인천 최초의 프리미엄 유럽형 프라이빗 상영관까지 설계된다. 여기에 입주민들의 사생활 보호 및 안전을 위해 대한민국 최초로 경호와 보안서비스가 강화된 로열 가드 시스템도 구축한다.
 
시범단지 입주 혜택으로 각 실마다 공기 청정 기능이 있는 최신 LG시스템 에어컨과 냉장과 냉동 그리고 김치냉장고로 구성된 컬럼 빌트인 냉장고(오토도어, 삼성/LG 택1)를 무상으로 제공하는 등 인천 최초 풀옵션 아파트다.
 
이러한 왕길역 로열파크씨티 푸르지오는 실거주 의무를 적용 받지 않는 미분양 아파트이며, 전매제한 기간은 6개월이다. 금융 혜택으로 계약금(5%)을 납부하면, 중도금은 전액 무이자 혜택을 제공해 비용 부담도 크게 낮췄다.
 
한편, 이 일대는 서울로의 접근성이 좋고 추가 개발 호재가 있다는 점에서 주목받는다. 앞으로 인천지하철 2호선 완정역이 일산 방향으로 고양 연장이 계획돼 있어 GTX-A노선(수서~동탄 구간 2024년 3월 개통 예정, 운정~서울역 구간 2024년 하반기 개통 예정)을 통해서도 서울 도심과 강남권으로 빠르게 이동할 수 있을 전망이다. 특히 왕길역의 경우는 2024년부터 운행 예정인 중련열차를 바로 이용할 수 있다. 
 
교통 환경 개선 기대감도 크다. 인천 서구를 남북으로 잇는 중봉터널 착공(2026년 예정)이 예정돼 있다. 경인아라뱃길 밑을 통과하는 중봉터널은 왕길동과 경서삼거리를 잇는 길이 3.5km의 왕복 4차로의 자동차 전용 대심도 터널로 이 터널이 개통되면 왕길동에서 청라 스타필드까지 8분대 이동이 가능하다. 또한 강남으로 바로 이동할 수 있는 광역버스(M버스)도 2024년 운행 예정이다.
 
분양문의 1668-0970
 
◆ 올 하반기에도 후분양 아파트 쏟아진다…투자해 볼만한 곳 어디?

올 하반기와 내년 상반기에도 서울 주요 아파트는 후분양 형태로 시장에 나올 예정이다. 우선 서울 서초구 '래미안 원펜타스'가 오는 7월 후분양으로 시장에 나온다. 이 아파트는 6월 준공을 앞둔 곳이어서 '준공 후 분양' 아파트다. 업계에선 래미안 원펜타스 전용 84㎡ 분양가가 20억원 초반 선으로 책정될 것으로 보고 있다. 이 단지 인근 래미안 원베일리 전용 84㎡ 실거래 가격이 40억원대에 형성돼 있는 점을 고려하면 원펜타스 당첨자는 매각 시 20억원에 달하는 시세차익을 얻을 수 있는 것이다.

올 하반기 강남구 청담르엘(1261세대), 송파구 잠실 래미안아이파크(2678세대) 잠실르엘(1865세대)도 모두 후분양으로 시장에 나올 예정이다. 이들 단지는 모두 내년 입주를 앞둔 곳으로, 업계에선 10억원 상당의 시세차익이 있는 단지인 것으로 관측하고 있다. 현재 서울 강북권에서도 서대문센트럴아이파크(827세대)가 청약시장에 나와 있다.