천정 뚫린 서울 아파트 분양가, 3.3㎡당 6,000만원 돌파 목전

서울 아파트 분양가 3년 새 66% 상승, 공사비·인건비·토지비 부담이 시세 밀어올려

권역별 격차 1345만원, 비핵심지와 차이 ↑, "정비사업 공급 지속…연내 고점 유지 예상“

 

서울 아파트 3.3㎡(평)당 평균 분양가격이 3년 만에 2352만원 높아진 것으로 집계됐다. 한강 이남과 강남 3구가 평균 가격을 끌어올린 가운데 동작·성동·용산 등 한강 주변 지역의 분양가도 상승한 모양새다.

 

우리은행 부동산리서치랩이 부동산R114 REPS 자료를 분석한 결과 올해 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 5905만원으로 집계됐다.

 

서울 아파트 평균 분양가는 지난 2023년 3553만원에서 2024년 4818만원, 2025년 5131만원으로 오른 뒤 올해 5905만원까지 상승했다.

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3년간 상승률은 약 66%로 연간 상승률은 2024년 36%, 2025년 6%, 2026년 15%로 나타났다.

 

분양가 상승에는 공사비와 인건비, 토지비 상승이 영향을 미친 것으로 분석된다. 서울 안에서도 지역별 가격 격차가 확대됐다.

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한강 이남의 3.3㎡당 평균 분양가는 2023년 3692만원에서 올해 6467만원으로 올랐고 한강 이북은 같은 기간 3498만원에서 5122만원으로 상승했다.

 

두 권역의 분양가 차이는 2023년 194만원에서 2024년 1548만원으로 확대됐다. 2025년에는 877만원으로 줄었지만 올해 다시 1345만원으로 벌어졌다.

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한강 이남에서는 강남 3구와 동작구, 영등포구 등 정비사업을 통한 고가 분양 단지 공급이 평균 가격을 높인 것으로 나타났다.

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한강 이북에서도 용산구와 성동구, 마포구가 높은 분양가를 기록했지만 외곽 지역과의 가격 차이로 권역 평균은 한강 이남보다 낮았다.

 

강남 3구와 나머지 지역의 격차도 확대됐다.

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강남 3구 평균 분양가는 2023년 3598만원에서 올해 7842만원으로 2배 이상 올랐다. 강남 3구 외 지역은 3552만원에서 5847만원으로 상승했다. 두 지역의 차이는 2023년 46만원에 그쳤으나 2024년 2196만원, 2025년 3387만원까지 커졌다. 올해는 1995만원으로 줄었지만 여전히 2000만원에 가까운 수준이다.

 

올해 격차 축소는 강남 3구의 분양가 하락보다 동작구와 성동구, 용산구 등 비강남 핵심 지역에서 고가 분양이 이어진 영향으로 분석됐다. 서울 고분양가 지역이 강남 3구에서 한강 주변 주요 입지로 넓어졌다는 의미다.

 

한 부동산 전문가는 "당분간 이러한 흐름은 쉽게 바뀌기 어려워 보인다"며 "고유가에서 파생된 공사비 부담이 쉽게 가라앉지 않고 있고 서울은 정비사업을 중심으로 한 신규 공급이 이어지는 만큼 아파트 분양가는 연내 높은 수준을 유지할 가능성이 있다"고 말했다.

 

전문가는 이어 "똘똘한 한 채 등 입지에 대한 선호가 더욱 뚜렷해질수록 서울 분양시장은 한강 이남과 한강 이북, 강남 3구와 강남 3구 외 등 특정지역 중심으로 분양가 격차를 유지할 가능성이 커 보인다"고 말했다.