경기 국평 8.5억 時代…‘비규제 반세권 반사익’ 오산·평택·이천 새 아파트 눈길

 

경기도 아파트 분양가가 가파르게 오르면서 상대적으로 가격 부담이 낮고 반도체 산업단지와 가까운 비규제지역이 주목받고 있다.

 

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 5월 경기도 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2517만원으로 집계됐다.

 

전용면적 84㎡를 34평 기준으로 단순 환산하면 약 8억 5600만원이다. 인천도 3.3㎡당 2109만원까지 올랐다.

 

분양가 상승과 함께 수도권 규제지역도 확대됐다.

 

화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시는 지난 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정됐다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)과 청약·전매 요건 등이 강화된다.

 

정부가 화성 동탄구와 용인 기흥구를 규제지역으로 지정하면서, 경기 남부권 핵심 반도체 벨트의 부동산 시장이 사실상 '거래가 꽁꽁 묶인 절벽 상태'에 직면하게 됐다.

 

이번 지정으로 분양권 전매 제한, 재당첨 제한은 물론 주택담보인정비율(LTV) 규제와 실거주의무 등 실질적인 매매 거래를 가로막는 초강력 규제들이 동시에 적용되기 때문이다.

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이처럼 진입 장벽이 높아져 정상적인 주택 거래 자체가 어려워지자, 시장의 가용 자금은 언제든 사고팔 수 있어 '거래의 자유도'가 보장된 인근 비규제지역으로 빠르게 이동하는 풍선효과를 보이고 있다.

 

취득 및 양도 과정에서 각종 제약과 리스크가 있는 동탄·기흥과 달리, 분양권 전매가 가능하고 자금조달계획서 제출 등 거래 전반에 걸친 압박이 없는 이천이 수도권 자산가들의 확실한 우회로로 급부상하는 모양새다.

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무엇보다 수도권 전반에 걸친 대출 및 세금 규제가 촘촘해지면서, 동일한 반도체 벨트에 속해 있으면서도 규제를 빗겨간 비규제지역으로의 풍선효과가 본격화되는 모양새다.

 

자금조달계획이나 대출 규제로부터 상대적으로 자유로워 진입 장벽이 낮고 실질적인 배후 수요가 탄탄한 지역이 훌륭한 대체제로 기능하고 있기 때문이다.

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최근 발표된 주택 취득 자금조달계획서 분석에 따르면, 지난해 10.15대책 규제지역과 맞닿은 경기권 18개 연접지역의 주택 매입액은 지난해 11월부터 올해 5월까지 전년 동기 대비 약 150% 이상 증가했다. 같은 기간 서울은 14.9%, 경기도 전체는 77% 증가한 것과 비교하면 훨씬 가파른 흐름이다.

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특히 화성 동탄구의 주택 매입액은 4조3306억원으로 214.96% 늘었고, 용인 기흥구도 1조9801억원으로 191.82% 증가했다.

 

최근 반도체 산업이 활황세를 보이는 가운데 이와 연결성 높은 지역을 중심으로 수요가 집중되고 있는 것이다.

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다만 비규제지역은 대출과 청약 조건이 상대적으로 덜 까다롭지만, 향후 규제 변경과 입주 물량, 실제 통근 여건 등을 함께 따져야 한다.

 

한 부동산 전문가는 “수도권 주요 규제지역 확대에 따라 반도체 클러스터 인근이면서 대출·전매 제약이 상대적으로 적은 오산, 평택, 이천, 오산, 천안 등 '비규제 반세권' 신규 분양이 주목받고 있다”며 “이들 지역은 청약통장 의무가 없거나 계약금 5% 분납 등 초기 자금 부담이 낮고 분양권 전매가 가능한 것이 특징이다”고 말했다.

 

이에 분양업계에서는 규제지역에 포함되지 않으면서 대규모 반도체 사업장의 배후 주거지 역할을 하는 오산, 평택, 이천 신규 단지를 대안으로 내세우고 있다.

 

먼저 GS건설이 경기 오산시 양산동 일원에 공급하는 ‘오산헤리티지자이’를 7월 중 분양한다.

 

지하 2층~지상 최고 27층 22개 동, 총 1783가구 규모로 조성되며 1블록 1069가구, 2블록 714가구로 나뉘어 공급된다. 전용면적은 75㎡, 84㎡, 102㎡, 124㎡, 166P㎡(펜트하우스) 등으로 다양하게 구성된다.

 

최근 병점역 일대는 기존 경기 남부를 대표하는 신흥 주거벨트로 탈바꿈하고 있고, 오산헤리티지자이는 약 2000여 가구 규모 브랜드 대단지로 이 지역의 새로운 주거 중심축이 될 것으로 전망된다.

 

병점역 일대는 역세권 개발을 통한 인프라 확충이 본격화되고 있다. 총사업비 약 2000억원 규모의 병점역 복합환승센터 사업이 추진되고 있고, 상업·업무·주거 시설이 결합된 병점복합타운 개발도 함께 진행되고 있어 주거 환경 개선이 기대된다.

 

오산헤리티지자이 역시 교통 여건이 가장 큰 강점으로 꼽힌다. 하루 평균 3만명이 이용하는 병점역 생활권인 데다GTX(수도권광역급행철도)-C노선 병점역 연장, 동탄도시철도, 1호선 동탄역 연장 등 광역 교통망 확충도 계획돼 있다. 수도권 제2순환고속도로(봉담~동탄), 오산화성고속도로, 오산용인고속도로(계획) 등을 통해 서울 강남권을 비롯한 수도권 전역으로의 이동도 수월하다.

 

생활 인프라도 풍부하다. 병점 복합타운 중심 상업 지구를 비롯해 롯데시네마, 하나로마트, 양산도서관 등 편의 시설을 이용할 수 있고, 동탄센트럴파크와 메타폴리스 등 동탄신도시 주요 인프라도 인접해 병점·동탄 더블 생활권을 누릴 수 있다.

 

녹지도 주변에 풍부하다. 오산세마공원, 화성현충공원, 화산생태공원 등이 가까이 있고, 단지 주변으로 대규모 체육 공원도 조성될 예정이다. 삼성전자 화성·기흥캠퍼스와 동탄테크노밸리, 가장산업단지 등 주요 산업 시설도 인접해 직주 근접성이 뛰어나다.

 

교육 환경 역시 강점이다. 양산1초(가칭·계획)와 2027년 개교 예정인 양산중학교를 도보로 안전하게 통학할 수 있으며, 병점·동탄 학원가 접근성도 우수하다.

 

아파트 상품 가치에도 심혈을 기울였다. 남향 위주 배치와 판상형 4베이(거실과 방 3개를 같은 방향으로 배치) 중심 구조로 채광과 통풍을 확보했고, 드레스룸과 팬트리 등 수납 특화 설계로 공간 활용도를 높였다. 커뮤니티 시설은 자이의 시그니처 브랜드 ‘클럽 자이안’으로 운영된다.

 

오산헤리티지자이의 견본 주택은 경기도 오산시 양산동 194-1번지에 마련되며, 입주는 2029년 9월로 예정돼 있다.

 

분양문의 010-6833-0390

 

다음으로 평택 고덕국제신도시에서는 BS한양과 대보건설이 ‘고덕국제신도시 수자인하우스디’를 공급하고 있다.

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단지는 고덕국제신도시A-67BL에 들어서는 공동주택으로, 지하 2층~지상 최고 23층, 4개 동, 총 403가구 규모로 조성된다. 전용면적 84·101㎡ 중대형 주택형으로 구성되며, 주택형별로는 전용 84㎡A 107가구, 84㎡B 90가구, 84㎡C 59가구, 101㎡ 147가구다. 분양가 상한제가 적용돼 전용면적 84㎡ 기준 5억원대 초반의 분양가로 공급되며, 거주의무기간이 없다.

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단지 도보권에는 미국 워싱턴주 타코마 소재 사립학교 '애니 라이트 스쿨(AnnieWrightSchools)' 평택 캠퍼스 설립이 추진되고 있다. 2030년 9월 개교를 목표로 추진되는 국제학교로, 유치원부터 고등학교까지 연계된K-12과정과 국제바칼로레아(IB) 프로그램 운영이 계획돼 있다.

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생활 인프라도 단계적으로 확충될 예정이다. 평택시청 이전을 비롯해 중앙도서관, 박물관 등 공공·문화시설 조성이 계획돼 있으며, 상업시설과 근린생활시설 역시 권역별 개발에 맞춰 순차적으로 들어설 전망이다. 단지 주변에는 상업시설과 근린공원 예정 부지가 있고, 평택아트센터도 가까워 입주 이후 생활 편의성 향상도 기대된다.

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상품성도 갖췄다. 4베이 구조(일부 세대)와 팬트리, 드레스룸 등을 적용해 공간 활용도를 높였으며, 단지 내에는 피트니스와GX룸, 실내 골프연습장, 에듀센터, 주민카페 등 다양한 커뮤니티시설이 마련될 예정이다.

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분양 관계자는 "고덕국제신도시 수자인하우스디는BRT노선 예정지 인접 입지를 바탕으로 서정리역, 주요 거점과의 연결성이 기대되는 단지"라며 "분양가상한제 적용에 따른 가격 경쟁력과 전용 84·101㎡ 중대형 상품성까지 갖춘 만큼 실수요자들의 관심이 이어지고 있다"고 말했다.

 

분양문의 1544-8802

 

마지막으로 경기 이천시에서는 일신건영이 7월 갈산동 일원에서 ‘이천 휴먼빌 클래스원’을 공급한다.

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단지는 지하 2층~지상 26층, 8개 동, 총 536가구 규모로 조성된다. 전 세대는 수요자 선호도가 높은 전용면적 84㎡ 단일 면적(A·B·C타입)으로 구성되며, 공간 활용도를 높인 일신건영의 특화 설계가 적용될 예정이다.

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일신건영은 앞서 사동2도시개발사업을 통해 공급한 ‘이천 휴먼빌 에듀파크시티’로 한경주거문화대상 종합대상을 수상했으며, ‘2025년 경기도 공동주택 우수시공사’에도 선정되는 등 지역 내 높은 브랜드 신뢰도를 구축해 왔다.

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단지가 들어서는 갈산동은 이천에서도 주거 선호도가 높은 중심 생활권이다. 기존 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 만큼 신규 아파트 공급이 드문 지역으로 평가받아 희소성이 높다.

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교육환경도 뛰어나다. 한내초, 증포중, 이현고 등을 도보로 통학할 수 있으며, 갈산동 학원가와도 가까워 우수한 교육환경을 갖췄다. 지역에서는 이 일대를 ‘이천의 대치동’으로 부를 정도로 교육 선호도가 높다.

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교통 여건도 우수하다. 영동고속도로 이천IC와 중부고속도로 서이천IC이용이 편리하며, 성남이천로를 통해 성남·용인·광주 등 수도권 주요 지역으로 이동하기 쉽다. 경강선 이천역과 이천종합터미널도 가까우며, 향후GTX-D노선(계획)과 동탄~부발선(계획)이 추진될 경우 광역 교통망은 더욱 개선될 전망이다.

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생활 인프라도 풍부하다. 이마트와 롯데마트 등 대형마트를 비롯해 구도심 상권, 경기도의료원 이천병원, 이천시청, 법원, 이천아트홀 등이 가까이 위치해 있다. 이천온천공원과 이천환경테마공원 등 녹지공간도 풍부하다.

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직주근접 여건도 강점이다.SK하이닉스 이천캠퍼스까지 차량으로 약 15분이면 이동할 수 있으며, 오비맥주와 하이트진로 등 주요 기업으로의 출퇴근도 편리해 젊은 직장인 수요의 관심이 예상된다.

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커뮤니티 시설도 다양하게 마련된다. 실내체육관인 ‘멀티짐라운지’를 비롯해 키즈짐, 키즈라운지, 에듀라운지, 골프라운지, 스포츠라운지, H라운지 등을 조성해 입주민들의 여가와 교육, 커뮤니티 활동을 지원할 예정이다. 주차 공간도 세대당 1.6대로 계획돼 쾌적한 주차 환경을 제공한다.

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조경은 총 6,928㎡ 규모의 공원 2곳과 연계해 조성되며, ‘휴먼빌 라운지’를 중심으로 도심 속에서도 풍부한 녹지환경을 누릴 수 있도록 설계된다. 세대 내부에는 수납공간을 강화한 평면과 고급 마감재를 적용해 주거 만족도를 높일 계획이다.

 

분양문의 1644-8890