1~2인 가구 중심…서울 역세권 ‘도시형 생활주택’ 다시 주목받을까

전세사기 무섭고, 아파트는 비싸고…빌라 대신 ‘도시형 생활주택’ 찾는 청년들

아파트 전세 매물 급감과 빌라 기피 현상이 맞물리면서 재주목 받는 도시형 생활주택, 서울 핵심입지에 빌라보다 안전

신축 분양가도 아파트 절반 수준, ‘소형’ 세제 특례로 투자 매력도 쑥

입지·가격 따른 양극화는 주의해야

아파트 전세 매물 급감과 빌라 기피 현상이 맞물리면서 1~2인 가구를 중심으로 도시형 생활주택(도생)이 최근 다시 주목받고 있다.

 

주거 질을 포기할 수 없는 청년층 수요가 아파트 보단 자금 부담이 덜하면서도 빌라에 비해 각종 인프라와 보안이 보장된 신축 도생으로 발길을 돌리는 모양새다.

 

특히 서울 부동산 시장에서 매매·전세·월세가 모두 오르는 ‘트리플 강세’ 흐름이 나타나자 1~2인 가구와 청년층을 중심으로 도시형 생활주택이 부족한 아파트의 대안으로 주목받고 있다.

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도시형 생활주택이란 1~2인 가구 급증에 대응해 도심 내 소규모 주택을 빠르고 저렴하게 공급하고자 지난 2009년 도입된 주거 형태다. 일반 아파트나 빌라와 달리 각종 건설 기준과 규제를 대폭 완화한 게 특징이다. 오피스텔과 달리 법적으로 ‘주택법’ 적용을 받는 엄연한 공동주택이다.

 

이러한 도시형 생활주택은 지난 2012년 최대 12만 호(수도권 7만4000호)까지 공급됐지만, 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 위기 및 분양성 저하로 인해 2023년 이후 5000호 내외까지 급감했다.

 

이에 정부는 기존 300세대 미만이던 세대수 기준을 준주거·상업·공업지역일 경우 500세대, 역세권은 700세대 미만까지 허용(2030년까지 한시 적용)토록 규제를 완화했다.

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지난해 하반기부터 대출 및 다주택자 규제가 강화되는 가운데, 일정 요건을 충족하는 소형 신축 주택에 대한 세제 특례가 부각되면서 도시형 생활주택을 찾는 수요도 늘고 있다는 분석이다.

 

전용 60㎡ 이하이면서 수도권 6억원(지방 3억원) 이하인 신축 도시형 생활주택이나 소형 주택을 구입할 경우, 취득세·양도소득세·종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외되는 특례가 적용된다. 다주택 중과 부담을 일부 덜 수 있는 셈이다.

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투자 수요자에게는 절세 혜택과 임대 수익을, 실수요자에게는 상대적으로 낮은 분양가와 아파트 수준의 보안·커뮤니티 시설을 제공한다는 점이 ‘빌라 포비아’ 속에 갈 곳 잃은 1~2인 가구의 눈길을 사로잡고 있다는 분석이다.

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실제 서울부동산정보광장에 따르면 직주근접 수요가 밀집한 강남구, 여의도를 배후에 둔 영등포구, 대학가가 몰린 서대문구 등 1-2인 가구가 주로 찾는 서울 도심 내 도생 매매 거래는 지난해 하반기부터 꾸준한 증가세를 보이고 있다.

 

강남구는 지난해 상반기 154건의 도생 매매거래가 이뤄진 데 이어 하반기엔 200건의 매매 거래가 이뤄졌으며 올해 1, 2월 두 달 동안에도 50건의 매매 거래가 이뤄졌다.

 

핵심 입지에도 거래 가격은 1~2억원대 초소형부터 5~6억원대까지 형성되어 있어, 1~2인 가구가 서울 내 주거 기반을 마련하기에 현실적 대안으로 자리 잡고 있단 평가다.

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다만 모든 도시형 생활주택이 흥행하는 것은 아니다. 분양가가 일반 아파트 못지 않게 높을 경우 수요층이 제한적이다.

 

지난해 12월 분양한 서울 마포구 합정동 라비움 한강은 전용 57㎡는 3-4인 가구가 살 정도의 면적으로 20억6700만원이라는 고가에도 16가구 모집에 18명이 몰리며 1.13대 1의 경쟁률을 기록했다.

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그러나 전용 40·42·45㎡는 17억~19억원대의 높은 분양가 부담으로 미분양이 발생했다. 상대적으로 중대형 평형은 3-4인 가구가 거주가능해 아파트 대체 고급 주거상품으로 수요가 일부 유입됐지만, 1~2인 가구 중심의 소형 평형은 가격 대비 매력이 떨어졌다는 평가다.

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이에 대해 전문가들은 규제 일변도 상황에서 도생이 투자자와 실수요자 모두에게 일정 부분 대안이 될 수는 있지만, 향후 시장은 입지와 가격 경쟁력에 따라 양극화 양상을 보일 가능성이 크다고 진단한다.

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한 부동산 전문가는 “최근의 도생은 주상복합에 가까운 고층 건물부터 소형 빌라형까지 형태가 다양해지고 있다”며 “실거주 목적을 충족하는 상품일수록 경쟁력이 높겠지만, 분양가가 과도하게 높으면 미분양 리스크가 커질 수밖에 없다”고 지적했다.

 

전문가는 이어 “다만 다주택자 규제가 여전히 강한 상황에서 소형 도생은 투자 목적보다 실거주 가치에 중점을 둔 선택이 필요하며, 향후 투자 수요 감소 가능성도 유의해야 한다”고 조언했다.

 

다음은 서울 역세권에서 분양중인 신규 도시형 생활주택 현황이다.

●신대방역 더하이브 퍼스트=서울 관악구 신림동에 위치한 ‘신대방역 더하이브 퍼스트’가 선착순 계약에 나섰다. 해당 단지는 정부가 지난해 발표한 10.15 주택시장 안정화 대책 이전 입주자 모집공고를 진행해 주목을 받고 있다.

 

‘신대방역 더하이브 퍼스트’는 지하 4층~지상 15층, 총 145세대 규모로 조성되며, 이중 141세대가 일반공급된다. 전용면적 19~59㎡ 총 13개 타입으로 수요자들의 선택의 폭을 넓혔고, 이 중 전용면적 59㎡가 93세대로 전체의 절반 이상을 차지한다.

 

선착순 계약은 입주자 모집공고일 기준 대한민국에 거주하는 만 19세 이상이라면 거주 지역, 청약통장 가입 여부와 무관하게 누구나 가능하다. 원하는 층과 호수를 직접 선택할 수 있다는 점도 눈길을 끈다.

 

이 단지는 지하철 2호선 역세권에 위치하고 있는 신축 단지임에도 전용면적 59㎡타입 분양가가 7억원대부터 시작해 서울 역세권에 내 집 마련을 희망하는 수요층에게 매력적이라는 평가를 받는다.

 

특히, 1차 계약금 500만원 정액제(59타입 1,000만원)와 중도금 무이자 혜택을 적용해 초기 자금 부담을 완화했다. 중도금은 최대 60%까지 대출 가능하다. 10.15 대책 발표로 서울 주택담보대출이 40%로 제한됐으나, 대책 발표 이전 공고된 해당 단지는중도금 대출 시 LTV(주택담보인정비율)를 잔금 시에도 그대로 적용 가능하기 때문에 잔금 마련에 대한 부담을 덜 수 있다. 또한, 토지거래허가구역 2년 실거주 의무도 적용받지 않으며, 분양권전매도 가능하다(1회).

 

분양 관계자는 “신대방역 더하이브 퍼스트는 2025년 10월 초 입주자 모집공고 승인을 받아 10.15대책에 따른 일부 규제 적용을 받지 않는 단지다”라며 “최근 대출 규제 강화로 서울에서 내 집 마련이 점점 어려워지고 있기 때문에 이번 공급이 사실상 마지막 기회로 여겨지며 많은 문의가 들어오고 있는 상황”이라고 전했다.

 

‘신대방역 더하이브 퍼스트’는 입지도 우수하다. 지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지로 강남 및 도심권(CBD) 접근성이 우수하며, 신림선과의 연계로 여의도 접근성도 탁월하다.

 

강남순환도시고속도로, 남부순환로, 서부간선도로 등도 가까워 사통팔달 교통이 편리하며 경전철 난곡선(계획)과 강남순환도시고속도로와 바로 연결되는 신림–봉천터널(공사 중)까지 더해져 교통여건은 더 좋아질 예정이다.

 

생활 인프라도 풍부하다. 서울대병원이 운영하는 보라매병원, 한림대강남성심병원 등 대형 종합병원이 인접해 의료접근성이 우수하다. 롯데백화점, 현대아울렛, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 전통시장, 초·중·고교까지 도보권에 갖춰져 있다. 또한 신림근린공원, 보라매공원, 난우공원, 와우산, 도림천 등 녹지와 산책로가 가까워 도심 속에서도 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.

 

상품성도 뛰어나다. 공간 활용도를 높인 효율적인 평면 설계와 다용도실(일부 세대), 드레스룸(일부 세대) 등 넉넉한 수납공간을 통해 1~2인 가구 및 신혼부부 등 실수요층의 관심이 높을 것으로 예상된다. 특히 전용 59㎡ 전 세대는 수요자들의 선호도 높은 4베이 판상형으로 설계된다.

 

입주민의 생활 편의를 높여줄 다양한 특화 설계도 눈길을 끈다. 스마트 홈 네트워크 시스템을 구축해 조명·난방 제어, 방문객 확인 등을 원격으로 제어할 수 있다. 일반 주차공간 대비 와이드하게 설계(일부)돼 여유로운 주차공간과 안전하고 편리한 무인택배 시스템도 도입된다.

 

아울러 단지 내 피트니스, 스크린골프장, 공유오피스, 다목적실, 라운지 등 다채로운 커뮤니티가 마련되며, 엘리베이터로 연결된 옥상정원에서는 프라이빗하고 쾌적한 휴식을 누릴 수 있다.

 

‘신대방역 더하이브 퍼스트’ 견본주택은 서울 관악구 신림동 일원에 위치한다.

 

분양문의 1668-0970

●정동 롯데캐슬 136=롯데건설이 서울 중구 순화동 일대에 공급하는 ‘정동 롯데캐슬 136’이 분양중이다.

 

단지는 일부 타입에서 공급 대비 6배에 달하는 청약이 몰리는 등 서울 중심부 입지에 대한 높은 선호도를 입증했다.

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‘정동 롯데캐슬 136’은 지하 7층~지상 20층, 1개 동 규모로 조성된다. 전용면적 59㎡ 공동주택 102세대와 전용면적 118~119㎡ 오피스텔 34실 등 총 136세대로 구성되며, 이 중 임대를 제외한 공동주택 62세대와 오피스텔 34실이 일반분양 물량이다.

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단지는 서울 중심 업무지구(CBD)의 핵심 입지를 자랑한다. 시청, 서울역, 광화문 일대의 금융기관과 대기업 본사, 공공기관 등으로 출퇴근이 매우 편리하다. 특히 반경 1km 내에 지하철 1·2·4·5호선과 GTX-A, 공항철도 등 6개 주요 노선이 지나는 교통 요충지로, 강남, 여의도, 용산 등 주요 업무지구로의 이동이 용이하다.

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교육 및 생활 인프라도 우수하다. 덕수초, 창덕여중, 이화여고 등 명문 학군이 도보 통학권 내에 있으며, 신세계백화점 본점, 롯데마트, 강북삼성병원 등 쇼핑·의료시설 이용도 편리하다. 또한 덕수궁, 서울시립미술관 등 풍부한 문화시설과 서소문 역사공원 등의 녹지 공간이 가까워 여가 생활을 즐기기에 최적의 환경을 갖췄다.

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이번 분양은 도심 회귀 현상과 직주근접 수요가 맞물려 높은 관심을 이끌어낸 것으로 분석된다. 최근 고금리와 자재비 상승으로 인한 가격 부담 우려가 있으나, 사통팔달의 교통망과 명문 학군, 차별화된 커뮤니티 시설(스크린골프장, 피트니스 등)을 갖춘 브랜드 단지라는 점이 실수요자들의 마음을 움직인 것으로 보인다. 특히 희소성 높은 서울 사대문 안 신축 단지라는 상징성이 정당계약 결과에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.

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‘정동 롯데캐슬 136’의 견본주택은 서울 용산구 한강대로 일원에 마련되어 있으며, 입주는 2027년 4월 예정이다.

 

분양문의 1533-5655