최근 지역주택조합(이하 지주택)을 향한 부정적 시선이 끊이지 않는 가운데, 제도 도입 45년 만에 전면 손질에 들어간다. 하지만 일각에서는 정부 차원에서 '제도 폐지가 아닌 개선'을 추진한다는 점에서 여전히 '실수요 중심 주거 대안'이라는 주장도 나오고 있다.
최근 청약 경쟁에 밀려난 실수요층이 규제를 피하고, 분양가 부담을 줄일 수 있는 지주택만의 구조가 부각되고 있다.
특히 적지 않은 지주택들이 각종 우려를 씻어내고, 인허가를 선행하는 등 점차 가시적 성과를 도출하면서 검증된 사업 모델로 부상하고 있다.
지주택 제도는 사업 지연, 환불 불가, 조합 내홍 등 각종 부작용 때문에 '지옥 조합'이라는 오명이 붙을 만큼 대표 기피 사업으로 꼽힌다.
지주택 제도가 지난 2023년 7월 주택법 개정 시행 이후 적지 않은 변화의 흐름이 포착되고 있다. 조합원 모집 전, 토지 사용권 50% 이상 확보 시 사업 진행이 가능해진 것. 최근에는 조합원 자격 요건 완화 입법 예고 등 정부 개입도 적극 이뤄지는 양상이다.
지주택은 이런 변화에 힙힘어 투명한 회계 운영과 함께 시공사 확보 등을 통해 기회형 사업으로 대두되고 있다. 실제 서울을 포함해 수도권 곳곳에서 실수요자 관심을 끌며 합리적 분양 대안으로 재조명되는 추세다.
◆"싸고, 규제 없고, 입지도 좋다" 3대 장점 주목
지주택의 가장 큰 강점은 가격 경쟁력이다. 조합이 직접 시행을 맡는 구조로 시행 이익, 마케팅·금융 비용 등 중간 과정이 배제된다. 일반 민간 분양과 비교해 10~20% 저렴한 분양가를 제시, 주택 공급이 가능하다. 일부 단지는 시세보다 수억원가량 낮은 분양가로 수요자 눈길을 사로잡기에 충분할 정도다.
청약통장 관계없이 조합원 자격을 획득할 수 있다는 점도 강점이다. 무주택자라면 가점 또는 추첨 제한도 적용받지 않아 일반 청약에서 밀려난 수요자에게 실질적 대안인 셈. 일부 사업장의 경우 추첨이 아닌 선착순 방식을 도입해 실수요자 접근성을 높이기도 했다.
입지적 강점도 배제할 수 없는 요소다. 지주택 특성상 외곽 택지지구가 아닌 도심 속 노후 주거지를 활용하는 만큼 교통망·생활 인프라·학군 등이 이미 갖춰진 경우가 대부분이다. 강남·마포·광진·동작 등 서울 내 핵심 지역에서 지주택 사업이 활발한 것도 이런 입지 이점을 반영한다.
이런 지주택만의 구조적 장점은 실제 현장에서도 성공 사례로 이어지고 있다.
관련 업계에서는 지주택 성공 대표 사업지로 '서울 동작구'를 꼽는다. 현재도 상도동·사당동 등지 10곳 이상이 착공에 성공했으며, 일부는 입주까지 마친 상태다. 단순히 사업지가 많은 데 그치지 않고, 지리·행정·전략적 추진 구조가 어우러진 지역으로 평가되고 있다.
서울 동작구 '지주택 성공 요인'으로는 입지적 강점이 우수하다는 게 업계 중론이다.
서울 중심 지역 특성상 강남 접근성이 뛰어날 뿐만 아니라 지하철 2·4·7·9호선 등 다양한 노선이 교차하는 교통 요지다. 노후 주거지 비율도 높아 조합 구성 기반이 넓으며, 자발적 개발 수요도 많아 사업성 확보에 유리한 것이다.
여기에 관할 지자체 '행정 협조'와 조합 '전략적 설계'도 적중했다는 평가다. 동작구청은 조합 요청에 따라 인허가 검토와 행정 지원을 신속히 처리했으며, 협의 과정에서도 일관된 기준을 유지했기 때문이다.
조합은 토지 확보·인허가 절차를 선행한 후 조합원을 모집하는 전략을 꾀했다. 이는 시공사 신뢰를 확보하는 데 유리하게 작용했으며, 일부 조합의 경우 1군 브랜드 시공사 유치에도 성공하기도 했다.
현지 부동산 관계자는 "동작구 지주택 성공은 결과적으로 많이 시도해 운 좋게 이뤄진 게 아니다"라며 "입지·전략·협조 3박자가 맞아떨어진 결과"라고 설명했다.
◆제도 개선과 함께 성장하는 지주택 시장
정부도 지주택 제도의 신뢰 회복을 위한 움직임에 나섰다.
국토교통부는 최근 조합원 자격요건 완화를 골자로 한 '주택법 시행령 개정안'을 입법 예고했다.
기존 조합 설립 인가 당시 전체 세대 수 절반 이상을 확보해야 했지만, 개정안은 조합원 가입 신청일 기준으로 판단할 수 있도록 변경됐다. 또 상속으로 인해 전매제한 주택을 보유하는 경우에도 일정 요건을 충족하면 조합원 자격을 유지할 수 있도록 조치했다.
나아가 최근에는 전국 지주택합 실태조사 결과 발표와 함께 '무주택자 주거 사다리 역할 회복' 차원에서 제도 전반에 대한 본격 개선에 돌입했다. 특히 조합원 피해가 집중되는 초기 설립 단계 및 시공 협상 시점 제도적 가이드라인을 도입하겠다는 취지다.
정부가 본격 지주택 구조 개선에 나선 만큼 향후에는 지주택 사업을 기피하기 보단 '어떤 조합인가' 중심으로 평가 기준이 재편될 것이란 전망도 거론되고 있다.
지주택 업계 관계자는 "지금은 조합 전략과 신뢰도에 따라 성공 가능성이 극명하게 갈리는 시점"이라며 "실수요자라면 검증된 조합을 통해 내 집 마련 기회를 현실화할 수 있다"라고 조언했다.
지역주택조합은 여전히 고유한 위험 구조를 안고 있다. 그러나 제도 개선과 시공사 검증, 조합 투명성 강화가 함께 이뤄진다면 '지옥 조합' 오명을 벗고 무주택 실수요자를 위한 정책적 주거 사다리 기능을 할 수 있을지 향후 제도 변화 행방에 업계가 주목하고 있다.
◆"서울뿐만 아니다" 수도권·지방으로 확산되는 성공 사례
이런 지주택 성공 가능성은 동작구를 넘어 서울 전역으로 확산되고 있다.
광진구 군자동 일원 '광진 벨라듀 지주택'은 지난해 1차 조합원 모집을 마친 데 이어 지구단위계획 접수를 완료했다. 현재는 실수요자 위주 2차 조합원 모집과 사업계획 승인 절차가 진행되고 있다.
강동구 성내동 일원에는 '강동역 센트럴파크'가 조합설립인가를 완료, 2차 조합원 모집 및 토지 확보율(97.4%)을 마치고 안정성을 갖춘 지주택 단지로 거듭났다.
강동역 센트럴파크 조합 관계자는 "조합원 참여율이 높고, 내부 의견 수렴도 원활해 사업 추진에 속도가 붙었다"라며 "실수요자 선호도를 반영했고, 합리적 가격으로 조합원 만족도도 매우 높다"라고 강조했다.
서울 지역을 벗어나 수도권 지주택 성공 사례도 끊이지 않고 있다.
대표적으로 하남시 덕풍동 '하남스타포레 지주택'은 △도시관리계획 △건축심의 △조합설립 인가 등을 거치고, 시공사로 서희건설을 확정하기도 했다. 사업계획 승인만을 남겨둔 지금, 조합 내부에서는 일반 분양 수준 안전성을 갖췄다는 분위기가 형성되고 있다.
서희건설 관계자는 "하남 스타포레는 우수한 교통환경과 생활 인프라, 다양한 개발 호재 등 경쟁력이 뛰어난 사업지"라며 "특히 조합원 관심과 참여가 활발하게 이어지고 있다"라고 설명했다.
그는 이어 "안정적 시공과 사업 추진 경험 바탕으로 조합원 부담을 최소화하고, 하남 대표 랜드마크 단지로 완성할 수 있도록 노력하겠다"라고 덧붙였다.
인천 신흥동3가 조합은 사업 좌초 위기 순간, 조합원 단결 등을 통해 회생한 사례다. 시공사 부도 여파로 1년 이상 공사가 중단되기도 했지만, 외부 감사와 구조조정, 금융 재협상 등을 통해 지난해 11월 공사 재개에 성공한 것이다.
인근 부동산 업계 관계자는 "신흥동3가 사업 공정률(상반기 기준)은 20%를 넘어설 정도로 사업 정상화를 이뤄냈다"라며 "조합원 단결과 전문가 개입, 운영 투명화 등이 결합될 경우 충분히 사업 정상 운영이 가능하다는 것을 입증한 회생 사례"라고 강조했다.
다음은 시공사 선정으로 사업 속도를 내고 있는 하남 덕풍동 지역주택조합 아파트인 '하남 스타포레'에 대한 소개다.
지난해 10월 31일, 서희건설이 시공사로 선정되면서 하남시 덕풍동 369-1 일대에 들어설 아파트 단지 ‘하남 스타포레’가 본격적으로 사업 속도를 내고 있다.
지주택 조합은 연내 주택건설사업계획 승인을 목표로 마지막 조합원 모집에 박차를 가하고 있다. 수도권 3기 신도시 중 하나인 교산신도시 인근에 위치한 하남 스타포레의 투자 가치를 살펴본다.
하남 스타포레는 하남 덕풍동 369-1번지 일대에 위치한다. 덕풍동 우체국과 덕풍공원 사이에 자리 잡고 있어 접근성이 뛰어나다.
지하철 5호선 하남시청역 개통으로 인해 주택가격 상승률 1위를 기록한 바 있다. 여기에 3호선 연장선이 2028년 개통될 예정이고, 하남 미사로 연장되는 9호선까지 계획되어 있어 더블역세권의 교통 편의성을 갖출 예정이다. 이런 교통망 확장은 하남 스타포레의 미래 가치를 더욱 높여줄 것으로 보인다.
하남 스타포레는 검단산을 중심으로 배산임수 형태의 지리적 특성을 지니고 있다. 한강을 접하고 있어 동양의 풍수지리학적 이상적인 입지 조건을 충족하며, 사람이 살기에 최적의 환경을 제공한다.
코스트코, 스타필드 같은 대형 쇼핑몰뿐 아니라 미사경정공원 등 레저와 힐링을 겸비한 명소들이 많다. 자전거를 즐기는 사람들에게도 최적의 지역이며, 삶의 편의성과 풍요로움을 동시에 느낄 수 있다.
광역 교통망을 갖춘 지역으로 수도권 제1순환고속도로, 중부고속도로, 올림픽대로와 연결된다. 단지 옆에는 3만 평 규모의 덕풍공원이 있어 산책과 운동이 용이하다. 학세권과 숲세권을 동시에 갖춘 입지적 장점도 돋보인다.
신장동 도시재생사업과 교산신도시의 34,000세대 입주 계획, 신규 노선과 교통 개발 호재로 하남시 전체가 활기를 띠고 있다.
‘유니온 파크’는 하남시의 랜드마크로 자리 잡고 있다. 지상에는 물놀이 시설과 체육관, 지하에는 폐기물 처리시설이 있는 곳으로, 국내 최초로 폐기물 처리시설을 지하화한 모범 사례다. 시민들에게 휴식과 여가를 제공하는 대표적인 랜드마크다.
하남 스타포레는 2,500여 세대 규모의 대단지로, 대단지 아파트가 가지는 높은 가치와 더불어 덕풍공원과 가까운 자연 환경, 초중고 학교의 근접성 등 다양한 장점을 제공한다. 거주와 투자 양측면에서 뛰어난 가치를 지니고 있다는 평가다.
1, 2단지는 지주택에 필요한 모든 조건을 충족했으며, 2025년 사업 승인 접수만 남아 있다. 토지 확보도 80% 이상 매매 체결된 상태다. 서희건설에서 PF와 관계없이 토지 잔금을 지불하겠다고 밝혀 사업 진행의 안정성을 확보했다.
조합원 모집 가격은 22평형과 25평형이 4억 원대, 30평형은 5억 원대, 33평형은 6억 원대로 책정되어 있다.
2025년 하반기 착공을 시작으로 2028년 중반기에 입주를 계획하고 있다.
지주택의 성공률이 낮다는 인식이 있지만, 하남 스타포레는 시공사가 선정되어 사업 승인 접수만 남은 상태로 안정성이 높다. 지금이 조합원으로 참여할 마지막 기회이며, 이후에는 일반분양으로 전환된다. 청약통장이 있어도 가산점 부족으로 매수 기회를 놓칠 수 있어 신중한 판단이 요구된다.
문의 1688-3408
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