서울 내집 마련 수요자의 선택…저평가 노도강 VS 금관구

최근 서울의 내 집 마련 수요는 전셋값 급등과 공급 부족 우려가 맞물려 강북 및 외곽 실수요 지역을 중심으로 급증하고 있다. 특히 맞벌이 30대의 매수 비중이 역대 최다 수준을 기록하는 등 젊은 층의 매수가 시장을 견인하는 모습이다.

 

서울 내 집 마련 시 중저가 아파트가 밀집한 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로)는 2030 세대 실수요자와 첫 주택 구매자에게 가장 인기 있는 지역으로 전세난의 심화와 대출 규제 속에서 실수요가 몰리며 서울 내 대표적인 가성비 주거지로 꼽힌다.

업계에서는 지금이라도 실수요자라면 노도강이나 금관구 정도에서 대출받아 내 집을 마련하는 것이 현명한 선택이라고 업계는 진단하고 있다.

 

강남 3구(강남·서초·송파구)나 한강 벨트는 어차피 현금 부자가 아니면 매입이 쉽지 않기 때문이다. 현재의 공사비 및 분양가 상승, 인허가 감소와 착공·입주 물량 위축을 감안하면 지금부터는 전세가 아니라 대출을 받아서라도 내 집을 마련할 수 있도록 고민해야 한다는 것이다.

 

'노도강'과 '금관구'는 서울의 대표적인 중저가 아파트 밀집 지역으로, 최근 전셋값 상승에 부담을 느낀 실수요자들이 상대적으로 가격이 저렴하고 저평가된 이 지역들로 몰리며 꾸준한 거래량과 가격 상승을 보이고 있다.

 

수도권 주택담보대출 한도 규제와 DSR 시행으로 서울 외곽 지역인 '노도강'과 '금관구'로 실수요가 집중되고 있다. 대출 한도 제한을 상대적으로 덜 받으면서도 서울 인프라를 누릴 수 있는 저평가 지역으로 주목받는 핵심 이유다.

 

노도강 및 금관구 부동산은 강남권 및 마용성(마포·용산·성동)의 집값 급등에 따른 풍선효과와 저평가 인식이 맞물려 실수요자들의 관심이 집중되고 있다. 이미 크게 상승한 상급지 대신 상대적으로 접근 가능한 이들 지역이 서울 내 내 집 마련의 첫 관문이자 유망한 투자처로 평가받고 있는 셈이다.

 

◆ 강력한 대출 규제와 풍선효과로 주목받는 노도강과 금관구

 

수도권 및 규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출 한도는 최대 6억 원으로 제한되며, 15억 원 초과 주택은 구간별로 대출한도가 크게 축소된다.

 

고가 아파트가 밀집한 한강벨트나 강남권은 대출 축소 타격이 큰 반면, 상대적으로 집값이 저렴한 노도강과 금관구는 한도 규제의 영향을 적게 받는 풍선효과로 수요가 유입되고 있다.

 

이들 지역은 전세 보증금 수준으로 접근할 수 있거나 대출 규제 방어선인 15억 원 이하의 저평가된 아파트가 많이 남아 있어 실수요자들의 접근성이 높다.

 

집값 대비 대출 가능 비율이 현실적이고 서울 생활권 유지가 가능해 실거주 및 투자 수요 매수세가 이어지고 있다.

 

◆ 노도강 VS 금관구 장단점 살펴보니

 

서울 내 집 마련 시 대표적인 중저가 실수요 밀집 지역인 노도강과 금관구는 상대적으로 합리적인 예산으로 서울에 입성할 수 있는 곳이다. 각 지역은 뚜렷한 입지적 장단점을 지니고 있다.

먼저 노도강은 서울 동북부의 대표적인 주거 밀집지로, 강남권 접근성은 다소 떨어지나 대단지 아파트와 우수한 학군(특히 중계동 학원가), 풍부한 녹지 환경이 장점이다.

 

시장 특징으로 10억 이하의 합리적인 예산으로 접근할 수 있어 자금력이 제한적인 30대 무주택 실수요자들의 유입이 활발하다.

 

주요 개발호재으로 GTX 노선(창동역 등) 및 도봉구 일대 재건축·재개발 정비 사업 진행에 따라 미래 가치가 재평가되고 있다.

 

다음으로 금관구는 서울 서남부 및 남부에 위치하며, 서울 주요 업무지구(특히 강남, 여의도, 가산디지털단지)로의 출퇴근이 용이하여 직주근접성이 매우 뛰어난 지역이다.

 

시장 특징으로 한강벨트 등 상급지 아파트값이 급등하면서 이탈한 매수세가 가성비 높은 금관구의 구축 및 역세권 단지로 향하고 있다.

 

주요 개발호재으로 신림선 개통 및 서부선 경전철 등 교통망 확충, 낙후 지역의 재개발 호재 등으로 저평가 요소가 지속적으로 해소되고 있다.

 

◆ 시장 핵심 전망 및 투자시 유의점

 

노도강과 금관구 지역은 6억∼8억원대의 중저가 아파트가 밀집해 있어, 상급지에 비해 대출 규제 부담이 상대적으로 적다. 상급지 집값이 상승함에 따라 이들 외곽 지역도 시세를 따라가는 '키 맞추기' 현상이 나타나고 있다.

 

서울 전반의 공급 부족과 전셋값 상승이 매매가를 밀어 올리는 구조다. 주택산업연구원의 예측 등에서도 전세가율 상승세가 매매가를 자극할 것으로 전망되고 있다.

 

지역별로 차별화가 형성되고 있다. 노도강은 구축 아파트의 재건축 기대감이, 금관구는 양호한 직주근접성과 교통 호재가 핵심이다.

 

노도강 지역의 경우 노후 단지의 재건축 사업성이 낮다는 우려도 있지만, 신축 가격이 오르면서 재건축 및 리모델링에 대한 기대감이 다시 유입되며 거래량이 늘고 있으며 금관구 지역의 경우 서울 핵심 업무지구(강남, 여의도 등)로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지를 중심으로 젊은 층과 실수요자의 꾸준한 매수세가 뒷받침되고 있다.

 

이와 관련해 전문가들은 서울 아파트 양극화 장세 속에서도 '덜 오른 지역'으로 꼽히는 이들 지역이 실수요 중심의 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상하고 있다.

 

따라서 이들 지역은 실수요 매수자들이 대기하고 있는 서울의 대표적인 저평가 지역들로 가격만 적절하다면 매수의 기회로 보이는데 이들 지역에 있는 단지들은 정부의 대출 규제인 15억원 미만인 단지들이 많아 6억원까지 대출이 나와 6억원을 최대로 받아 갈 수 있는 지역들이기 때문이다.

 

이들 지역 내에서 단순한 계획 단계가 아닌 시공사 선정, 통합심의 통과 등 눈에 보이는 진척이 있는 재건축 도시정비사업장이나 신축 아파트에 주목할 필요가 있으며 GTX(수도권광역급행철도) 개발, 서울 경전철 개발, 대단지와 학군 조합, 직주근접 가능 단지 등 단지 선택에 공을 들일 필요가 있다고 보여진다.

 

마지막으로 서울 내 집 마련 시 대표적인 중저가 실수요 밀집 지역인 노도강과 금관구는 상대적으로 합리적인 예산으로 서울에 입성할 수 있는 지역이지만 각 지역은 뚜렷한 입지적 장단점을 지니고 있다는 점은 염두해야 하며 예산과 라이프 스타일에 따라 직주근접과 교통이 우선이라면 금관구, 학군과 쾌적한 주거 환경 및 미래가치가 중요하다면 노도강을 우선순위에 두고 접근하시는 것을 추천한다.