서울 청약시장, 실수요보다 자금력 중심으로 재편?

서울 동작 흑석뉴타운 11구역 84㎡ 29억대…국평 분양가 역대 최고, 일반분양 432세대, 26일 특공 시작, 비강남 재개발 분양가도 30억대 진입권

서울 동작구 흑석11구역 재개발 단지 ‘써밋 더힐’ 조감도

 

서울 동작구 흑석11구역 재개발 단지 ‘써밋 더힐’의 전용 84㎡ 최고 분양가가 30억원에 육박하면서 비강남권 신축 아파트 분양가의 기준선이 다시 올라섰다.

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강남 3구 밖 한강변 재개발 단지에서도 이른바 ‘국민평형’ 분양가가 30억원 문턱까지 다가서면서 서울 청약시장이 실수요보다 자금력 중심으로 재편되고 있다는 평가가 나온다.

 

입주자모집공고에 따르면 써밋 더힐은 서울 동작구 흑석동 304번지 일대 흑석11재정비촉진구역을 재개발해 조성되는 단지다.

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지하 6층~지상 16층, 30개 동, 총 1,515세대 규모이며 이 가운데 432세대가 일반분양된다. 주택형은 전용 39·49·59·84㎡로 구성됐다. 시공은 대우건설이 맡았다.

 

분양가는 전용 84㎡ 기준 최고 29억7,820만원으로 책정됐다. 84A 최고가는 29억5,890만원, 84C 최고가는 29억7,820만원이다. 전용 59㎡도 최고 22억4,700만원에 달한다. 일반분양 물량은 59㎡가 가장 많고, 84㎡ 물량은 상대적으로 적다.

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실수요자의 선호도가 높은 중소형 평형에서도 20억원대 분양가가 형성되면서 자금 조달 여력이 청약 판단의 핵심 변수로 떠올랐다.

 

◆ 비강남권도 ‘국평 30억’ 가시권

 

이번 분양가는 서울 비강남권 재개발 단지의 가격 상단을 다시 끌어올렸다는 점에서 시장의 관심을 받고 있다.

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흑석뉴타운은 한강 남측 입지, 지하철 9호선 흑석역 생활권, 강남·여의도 접근성 등을 앞세워 수요가 꾸준한 지역으로 꼽혀왔다. 여기에 신축 공급 부족과 하이엔드 브랜드 선호가 겹치면서 고분양가 논란에도 공급자 측 가격 책정 여지가 커졌다는 분석이 나온다.

 

청약 일정은 오는 5월 26일 특별공급을 시작으로 27일 1순위 해당지역, 28일 1순위 기타지역, 29일 2순위 접수 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 6월 5일, 정당계약은 6월 16일부터 18일까지다.

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해당지역 우선공급은 입주자모집공고일 기준 서울에 2년 이상 계속 거주한 신청자를 대상으로 한다. 단지는 투기과열지구 및 청약과열지역의 민간택지에서 공급되는 분양가상한제 미적용 민영주택이다.

 

분양가 상한제가 적용되지 않는 점도 가격 상승의 배경으로 거론된다. 분상제 적용 단지는 택지비와 기본형건축비 등을 기준으로 가격 산정에 제한을 받지만, 민간 재개발 비분상제 단지는 상대적으로 가격 자율성이 크다.

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원자재 가격과 인건비 상승, 특화 설계, 커뮤니티 시설, 금융비용 등이 분양가에 반영되면서 최근 서울 주요 재개발 단지의 분양가가 빠르게 높아지는 흐름이다.

 

◆ 청약시장, 가점보다 자금력이 변수

 

문제는 청약 진입장벽이다. 전용 84㎡ 분양가가 30억원에 가까워지면 중도금 대출 가능 여부와 관계없이 계약금, 잔금, 취득세, 옵션 비용까지 포함한 초기·최종 자금 부담이 커진다. 전용 59㎡ 역시 20억원을 넘어서면서 맞벌이 고소득 가구나 기존 주택 처분 수요도 부담을 느낄 수 있는 수준이다. 청약 당첨 자체보다 계약 유지와 입주 시점 자금 조달이 더 중요한 변수가 된 셈이다.

 

시장에서는 이번 분양이 서울 핵심 입지 재개발 단지의 가격 기준점으로 작용할 수 있다고 보고 있다. 흑석·노량진·대방 등 한강 남측 정비사업지가 잇따라 고분양가로 공급되면서 비강남권에서도 ‘신축 프리미엄’이 분양가에 직접 반영되는 양상이다.

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다만 분양가가 단기간에 높아질수록 실수요층의 접근성은 낮아지고, 청약시장이 일부 고자산층 중심으로 좁아질 수 있다는 우려도 커지고 있다.

 

써밋 더힐의 청약 성적은 향후 서울 재개발 분양가 흐름을 가늠할 시험대가 될 전망이다. 고분양가에도 흥행에 성공할 경우 인근 정비사업장의 가격 눈높이는 더 높아질 가능성이 있다.

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반대로 청약 경쟁률이 기대에 미치지 못하면 실수요자의 가격 저항이 확인되는 계기가 될 수 있다. 서울 신축 공급 부족과 고분양가 부담이 맞물린 가운데, 흑석11구역 청약 결과가 향후 분양시장 가격 흐름의 분기점으로 주목된다.