실수요 몰리는 경기 비규제지역, 거래량·가격 ‘쑥’

올해 1분기 구리 아파트 거래량 314% 급증···과천은 85% 감소

비규제지역 가격 상승세 확대···서울 인접지역 중심으로 오름폭 커져

대출 규제 강화에 실수요 이동···분양시장도 비규제 선호 확대

 

경기권 부동산 시장에서 규제 여부에 따라 거래 흐름과 청약 성적이 뚜렷하게 엇갈리고 있다. 대출·거래 규제가 적용된 지역에서는 거래가 급감한 반면, 비규제지역에는 실수요가 몰리면서 거래량 증가와 가격 상승 흐름이 동시에 나타나는 모습이다.

 

한 부동산 전문 리서치업체가 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 경기도 아파트 매매 거래량을 분석한 결과 올해 1분기 기준 경기도 구리시의 아파트 거래량은 1384건으로 전년 동기(334건) 대비 314% 급증했다.

 

반면 지난해 규제지역으로 묶인 과천시의 아파트 거래량은 같은 기간 325건에서 50건으로 85% 감소했다. 규제 적용 여부에 따라 거래 흐름이 극명하게 갈리는 흐름이다.

 

비규제지역으로 수요가 몰리면서 일부 지역의 가격 상승세도 두드러지고 있다.

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한국부동산원에 따르면 5월 첫째 주(7일 기준) 구리시의 아파트 매매가격은 전주 대비 0.29% 상승했다. 이는 규제지역인 하남시(0.33%)와 광명시(0.31%)에 이어 경기권에서 세 번째로 높은 상승률이다.

 

용인시 기흥구 역시 아파트 매매가격이 전주 대비 0.27% 오르며 전주 상승률(0.22%)보다 상승 폭이 확대됐다. 화성시 동탄구도 같은 기간 0.25% 상승하며 전주(0.20%) 대비 오름폭이 커졌다.

 

이처럼 비규제 지역으로 수요가 몰리는 이유는 규제 지역과 달리 대출 조건과 거래 요건이 상대적으로 유연하기 때문인 것으로 풀이된다.

 

앞서 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 남부 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 해당 지역에서 주택 구입 시 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원 등으로 주택 가격에 따라 대출 한도가 차등화됐다.

 

또한 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 매수자에게 2년 실거주 의무가 부과되면서 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 ‘갭투자’가 사실상 어려워졌다. 이로 인해 규제지역은 자금 조달과 거래 조건이 동시에 강화되며 매수 진입 장벽이 높아진 상황이다.

 

분양시장에서도 비규제 지역에 대한 관심이 높아지고 있다.

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지난 2월 경기도 부천시에 분양한 ‘쌍용 더플래티넘 온수역’은 109가구 모집에 1317명이 몰리며 평균 12.08대 1의 경쟁률을 기록했다. 같은 달 안양시 만안구에서 분양한 ‘안양역 센트럴 아이파크 수자인’ 역시 평균 11.93대 1의 경쟁률을 보이며 수요자들의 관심이 쏠렸다.

 

한 부동산 전문가는 “대출과 전매 등 규제 부담이 상대적으로 적은 지역으로 수요가 이동하면서 분양시장에서도 비규제 단지에 대한 관심이 이어지고 있다”고 말했다.

 

시장에서는 서울과 접근성이 우수한 비규제지역을 중심으로 거래 활성화 흐름이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 실수요 유입이 지속되는 데다 일부 지역에서는 가격 상승 기대감까지 반영되면서 수요 쏠림 현상이 더욱 뚜렷해질 수 있다는 분석이다.

 

서울과 경기권 규제지역은 이미 가격 부담이 큰 데다 전세 매물도 부족해 신혼부부 등 실수요자들의 선택지가 제한적인 상황이며 주거 인프라와 서울 접근성을 갖춘 비규제지역을 중심으로 수요 유입이 이어되면서 거래 활성화와 가격 상승 흐름도 당분간 지속될 가능성이 있다고 업계는 분석하고 있다.

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또 다른 전문가는 “경기권 비규제지역이라고 해서 모든 지역의 가격이 일률적으로 오르는 흐름은 아닐 것”이라면서도 “다만 서울과 인접해 있으면서 GTX 등 교통망 확충 호재를 갖춘 구리나 안양·용인 일부 지역은 실수요 유입이 지속되며 상대적으로 거래와 가격 흐름이 견조할 것으로 보인다”고 말했다.