역대급 공급 가뭄 예상 서울 오피스텔…출·퇴근 편리 교통 요충지, 역세권 신축 물량 노려볼까

오피스텔도 사상 초유 공급 가뭄...서울, 2년 뒤엔 사실상 ‘제로’

 

서울 오피스텔 입주 물량이 2년 후 사실상 ‘제로(0)’ 수준에 이를 것이라는 민간 업체의 분석이 나왔다.

 

아파트의 대체재 역할을 하는 오피스텔마저 역대급 공급 가뭄이 예상되는 가운데 1~2인 가구의 주거난이 더욱 심해질 수 있다는 우려가 커지고 있다.

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부동산R114 분석에 따르면 연도별 오피스텔 입주물량 추이를 분석한 결과에 따르면 서울의 내년 오피스텔 입주 물량은 1224실로 집계(모집공고 기준)됐다. 이는 올해 입주 물량(1658실) 대비로는 소폭 감소한 것이지만, 2025년(4234실) 대비로는 60% 이상 급감했다.

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문제는 더 큰 공급 가뭄이 예정돼 있다는 점이다.

 

2028년의 서울 오피스텔 물량은 228실로 쪼그라들어 집값 급등기였던 2021년의 1%도 미치지 못할 전망이다. 경기도 또한 마찬가지다. 올해 3685실 공급이 예정된 경기도는 ▷2027년 1580실 ▷2028년 339실로 공급이 급감할 예정이다.

 

고금리와 경기 침체 여파로 건설이 위축된 서울 오피스텔은 2024년(6060실) 이후 1만실 아래로 공급이 떨어진 후 내내 하락세다. 경기도의 경우 2024년 1만3695실에서 2025년 1만6982호로 소폭 반등했지만 이후 다시 물량이 급감해 2028년 공급 물량은 339호실에 그칠 것으로 조사됐다.

 

업계에 따르면 서울의 주택보급률이 90%대 중반임에도 그동안 임대차 시장이 일정 수준 유지될 수 있었던 건 오피스텔이 약 3~4% 수준의 공급을 보완해 왔기 때문이라며 공급 확대를 위해 전용 60m² 이하는 주택 수에서 제외하는 등의 규제 완화적 조치가 필요하다고 강조하고 있다.

 

최근 오피스텔 시장이 신축 선호 현상과 세제 혜택 등의 영향으로 되살아날 조짐을 보이고 있다.

 

특히 서울 오피스텔 시장은 1~2인 가구와 신혼부부의 임대차 수요가 탄탄한 역세권 신축 오피스텔을 중심으로 매매 및 전·월세 값이 빠르게 상승하는 분위기다.

 

수익률이 상승세를 지속하자 투자를 목적으로 하는 매수 문의도 늘어나는 분위기가 이어지고 있다.

 

부동산 시장에서 ‘역세권’은 오랜 기간 안정적인 주거지 선택 기준으로 자리 잡아왔다. 지하철역과 인접한 단지는 출퇴근과 통학 편의성을 제공하기 때문이다. 여기에 역세권 주변에 집중된 상업·문화·교육 인프라 덕분에 생활 만족도가 높고, 장기적인 자산 가치 안정성 측면에서도 유리하다는 평가다.

 

하지만 최근 수도권을 중심으로 신규 노선이 잇따라 개통되면서 단일 역세권의 희소성과 프리미엄 가치가 상대적으로 약화되는 양상이 나타나고 있다. 이에 따라 부동산 수요층의 관심은 단일 노선 접근성을 넘어 두 개 이상의 지하철 노선과 연결되는 교통 요충지인 멀티 역세권으로 이동하고 있다.

 

가격 안정성과 상승 여력에 대한 기대감도 교통 요충지에 공급되는 신축 역세권 오피스텔의 인기 요인으로 꼽힌다.

 

실례로 서울 용산구에 위치한 ‘래미안용산더센트럴’ 전용 71㎡(7층)는 지난해 12월 14억5,000만 원에 거래되며, 같은 타입의 5층 매물이 같은 해 3월 12억7,000만 원에 거래된 것과 비교해 약 9개월 만에 1억8,000만 원가량 상승했다. 해당 단지는 4호선 신용산역이 단지와 직접 연결돼 있으며, 1호선과 경의중앙선이 지나는 용산역도 도보 이용이 가능해 대표적인 트리플 역세권 입지로 평가받는다.

 

한 부동산 전문가는 “출퇴근이 편리한 멀티 역세권 입지는 서울 등에서 비교적 흔히 접할 수 있는 단일 역세권 입지와 달리, 여러 노선이 교차하는 부지가 제한적이기 때문에 희소성이 높다”며 “주요 지역으로 이동이 수월해 시간과 교통 비용을 동시에 절감할 수 있고, 이러한 장점으로 실수요는 물론 투자 수요까지 꾸준히 유입된다”고 말했다.

 

다음은 서울 곳곳에 교통 요충지에 공급중인 역세권 신축 오피스텔 현황이다.

 

●신림역 케이뷰타워 1차=서울 관악구 신림동에 초역세권 3억대 후분양 오피스텔 ‘신림역 케이뷰타워(K-VIEW TOWER)1차’가 분양을 시작한다.

 

서울 관악구 신림역 사거리 일대에 위치한 ‘신림역 케이뷰타워 1차’는 지하 1층~지상 13층 규모로 오피스텔 99호(1.5룸/분양 35~37대㎡)와 55호(1룸/분양 27㎡대)로 총 154실로 구성되어 있고 주차는 총 87대(자주 8대/기계식 79대)가 가능하다.

 

주거목적에 맞게 총 4개평형(전용 17~24㎡대) 타입으로 구성돼 있으며특히 주력평형인 1.5룸 구조는 침실과 거실이 가변이 아닌 벽체로 분리되어 넓은 거실과 통창 설계로 채광과 개방감이 뛰어난 것이 특징이다.

 

냉장고, 시스템 에어컨, 세탁기, 인덕션, 건조기, 공기청정기 등을 갖춘 풀옵션 빌트인을 적용했으며 자영업자, 직장인, 대학생 등 다양한 임대 배후 수요확보가 가능한 입지에 위치했다는 것이 분양관계자의 설명이다.

 

‘신림역 케이뷰타워 1차’가 들어서는 관악구 신림동은 구로디지털단지와 가산디지털단지가 좌측으로 인접해 있고 우측으로는 방배 및 강남과 인접해 있으며, 위로는 여의도와 용산국제업무지구가 지척에 있다.

 

이에 젊은 층의 수요가 유입되면서 실제 유동인구 및 거주인구가 역세권 중 상위권에 속해 수요는 많으나 공급이 턱없이 부족한 지역이라는 평가를 받고 있다.

 

신림동과 관악구에 다양한 인프라와 예정 사업들이 있다는 점도 ‘신림역 케이뷰타워 1차’ 오피스텔이 주목받는 이유다. 교통 인프라가 우수한 신림동 일대는 지하철을 통해 GBD, YBD 등 서울의 주요 업무지구를 빠르게 이동할 수 있어 직주 근접이 가능하다.

 

‘신림역 케이뷰타워 1차’ 인근은 신림선(경전철) 도시철도개통으로 교통환경 향상, 양지병원 특별계획 구역지정, 신림 뉴타운 개발 등이 이뤄지고 있다. 1호선, 2호선, 7호선, 9호선 환승이 가능한 2022년 신림선이 개통해 신림동 일대부터 여의도까지 소요 시간을 기존 40여 분에서 약 10분대로 단축했다. 이로 인해 강남(GBD)~여의도(YBD)로 출퇴근하는 젊은 층들의 수요가 많이 늘어나고 있다.

 

2025년 기준 하루 평균 111,280명이 이용하여 2호선 전체 5위, 수도권 전철역 전체 8위를 차지하고 있다.

 

양지병원, 보라매병원, 강남성심병원 등 대형병원에 인접해 있고 서울대·중앙대·숭실대 등 인근에 대학가 인프라가 형성돼 있다.

 

또한 르네상스, 타임스트림 복합쇼핑몰 등 대형쇼핑몰에 인접해 있으며 하나로마트, 롯데백화점 등도 도보 이용 가능한 거리에 위치해 있다.

 

잔디광장, 휴양시설, 체육시설이 구비된 보라매공원(약 40만㎡ 규모)과 장군봉근린공원, 상도근린공원 등 녹지공간은 물론 도림천 및 한강까지 연결된 자전거 도로로의 접근성이 높다.

 

분양문의 1668-3609

 

●화곡역 한양 더챔버=서울 강서구 화곡동에 한양건설이 시공을 맡은 오피스텔인 ‘화곡역 한양 더챔버(The Chamber)’가 회사 보유분을 파격적인 조건으로 특별 분양중이다.

 

전용면적 45~75㎡, 1.5룸~3룸까지 다양한 구성이 준비되어 있으며 1~2인 가구는 물론 3~4인 실거주 수요자까지 폭넓게 수용할 수 있는 선택지를 제공한다.

 

지하철 5호선 화곡역과 직통 연결되며 분양 당시 큰 인기를 끌었던 초역세권 단지로 2024년 11월 준공되었다.

 

‘화곡역 한양 더챔버’ 관계자에 따르면 더챔버 상가는 화곡역 직통연결이라는 입지의 우수성 때문에 이미 100% 분양 완료되었으며, 주거상품의 경우 회사 보유물량 일부를 선착순 분양 중이다.

 

화곡역은 향후 대장홍대선과 지하철 2호선 연장선이 준공되면 트리플 역세권으로 탈바꿈할 예정이며, 여의도와 광화문, 마곡지구 등 업무지구와 연계성이 뛰어나며, ‘직주근접(職住近接)’을 추구하는 수요자들에게 인기를 끌어 분양당시 높은 청약경쟁률로 분양마감한 바 있다.

 

5호선(화곡역)과 9호선(가양역), 2호선 등을 연결하는 대장홍대선은 2030년 말 개통을 위해 2025년 12월에 착공에 돌입했다. 부천 대장지구에서 홍대입구까지 약 27분 소요될 것으로 예상돼 중심부에 위치한 화곡역은 주요 업무지구 및 대형 상권 등이 있는 상암, 디지털미디어시티, 홍대입구역까지 약 10여 분대로 이동이 가능할 것으로 예상된다.

 

또한, 강서 미라클 메디특구의 최중심 입지에 위치하며, 서울 최대MICE, R&D센터의 마곡지구의 배후입지를 갖췄으며 특히 최근 서울시가 지하철 5호선 화곡역 일대에 추진 중인 의료관광특구·환승역세권 기능 강화를 위해 지구단위계획구역을 확대하기로 하며, 화곡역의 위상은 더욱 높아질 전망이다.

 

남향 배치와 아파트 구조인 4-bay 특화 설계가 도입되었는데 내부 설계를 살펴보면, 2~3룸에 각 실마다 화장실 2개소로 구성돼 있으며, 3Bay, 4Bay 설계가 적용되고 넓은 펜트리, 드레스룸, 현관 앞 세대별 스토리지 공간 등 다양한 수납 공간이 마련되는 만큼 아파트 못지 않은 공간 활용이 가능해 주거 만족도를 극대화 할 것으로 예상되며 또, 풀 퍼니시드 시스템으로 스타일러, 듀얼정수기 등 다양한 가전제품을 제공한다.

 

분양문의 1668-4325

 

●마곡 롯데캐슬 르웨스트=서울 강서구 마곡지구에서 즉시 입주 가능한 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’가 분양하고 있어 관심이 집중된다.

 

롯데건설이 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 CP2블록에 선보인 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 지하 6층~지상 15층 5개 동 규모의 복합 주거단지로, 오피스텔 전용 45~103㎡ 총 876실과 판매시설, 업무시설, 부대시설 등으로 이뤄졌다.

 

롯데캐슬 르웨스트는 지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 위치했으며, 단지 지하 2층에 직접 연결되는 통로가 마련돼 편리한 이동이 가능하다. 이를 통해 강남, 여의도, 광화문 등 서울 핵심업무지구는 물론 수도권 전역으로 쉽게 오갈 수 있다. 김포공항까지는 차량으로 10분, 인천국제공항까지는 30~40분 거리다.

 

마곡산업단지가 도보권에 있어 직주근접 수요도 풍부하다. 현재 마곡지구에는 정보통신, 바이오, 나노, 그린과 같은 연구개발 분야의 국내외 기업 200여 곳이 입주 계약을 마쳤고, LG사이언스파크, 롯데, 코오롱 등은 이미 입주했다.

 

생활 인프라도 풍부하다. 마곡 마이스(MICE) 복합단지 내 상업시설을 비롯해 수도권 서남권 최대 규모의 트레이더스 마곡점이 도보권에 있으며, LG아트센터, 이대서울병원 등 문화·의료 인프라도 잘 갖춰져 있다. 롯데몰(롯데백화점, 롯데시네마, 롯데마트) 김포공항점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 이용도 용이하다. 약 50만㎡ 규모 서울식물원과 다양한 근린공원도 인근에 자리하고 있다.

 

내부는 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다. 또 타입별로 발코니 면적을 제공해 실사용 공간을 넓혔다. 전용 69㎡ 타입은 3베이(bay) 판상형 구조로 설계해 통풍을 극대화했으며, 전용 91㎡ 타입은 3면 개방 타워형으로 설계해 탁 트인 도심뷰를 누릴 수 있다.

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현관 중문, 전기오븐, 세탁기, 건조기, 김치냉장고, 냉장고 등이 무상으로 제공되는 ‘풀 퍼니시드’ 시스템도 갖췄다.

 

지상 2층과 지하 2층에 마련된 커뮤니티는 지역 최고 수준을 자랑한다. 지상 2층에는 맘스라운지, 키즈카페, 1인 독서실, 스터디룸, 오픈스터디, 라이브러리, 라운지&바, 다이닝&카페, 와인라운지 등이 들어선다. 지하 2층에는 피트니스, 실내골프클럽, 스크린골프, 락커룸, GX(그룹운동)룸, 탈의실 등 운동시설이 마련돼 있다.

 

분양문의 1533-4689

 

●강남역 루카831=현대엔지니어링의 첫 번째 강남역 명품 오피스텔 '강남역 루카831(LUCA831)'이 최근 많은 관심을 받고 있다.

 

즉시 입주가 가능하며 '강남역 루카831’은 서울시 강남구 역삼동에 지하 7층~지상 29층으로 건축됐다. 총 세대수는 337세대로 전용면적 50m²~71m² 규모로 설계되었으며, 평당 1억 원을 초과하는 프리미엄 가격대를 형성하고 있다.

 

이는 강남 도심 속에서 희소성이 높은 하이엔드 주거 공간을 원하는 수요층의 기대를 충족시키는 수준이다. 특히, 호텔식 컨시어지 서비스와 발렛파킹을 제공하여 입주민들에게 최상의 편의를 제공하며, 독창적인 아치형 터널 입구 등 세련된 건축 디자인이 적용되어 강남의 새로운 랜드마크로 자리 잡을 전망이다.

 

29층 인피니티 풀&호텔급 컨시어지를 갖췄으며 2.9m 층고&7.3m 와이드 시티뷰 조망을 확보했다.

 

'강남역 루카831’은 강남 최중심에 위치한 만큼 우수한 주변환경까지 갖췄다.

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먼저 강남역(2호선, 신분당선) 도보 2분거리로 우수한 교통환경을 갖췄다. 여기에 신세계백화점, 이마트, 롯데백화점, 메가박스, CGV, 교보문고, 예술의전당 등의 문화시설까지 가깝다.

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이 밖에도 삼성서울병원, 강남세브란스병원 등의 의료시설과 역삼초, 은성중, 서운중, 은광여고 등의 교육환경과 도곡근린공원, 말죽거리공원, 서리풀공원 등으로 쾌적한 생활이 가능하다.

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또한 '강남역 루카831’은 롯데칠성 부지, 코오롱 스포렉스 부지, 서초 정보사부지, 양재 R&D, 경부고속도로 지하화 및 공원 조성 등 수 많은 개발호재로 미래가치가 더 기대되는 주거상품이다.

 

강남 도심 한복판에서 고급 주거의 새로운 기준을 제시하는 ‘루카831’은 입주민들의 품격 있는 삶을 위한 최고의 선택이 될 전망이다. 하이엔드 라이프스타일을 추구하는 수요층을 위한 맞춤형 설계와 고급 주거 서비스가 조화를 이루며, 강남 프리미엄 주거 시장을 선도할 것으로 기대된다.

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2호선·신분당선 환승역 강남역이 도보 4분 초역세권 프리미엄과 70만 배후수요의 핵심 직주근접 입지를 갖췄다는 평가를 받고 있다.

 

세금적인 면에서도 취득세 중과에서 제외되며 풀가전 무상 제공(냉장고, 스타일러 등)된다.

 

강남역 루카831은 하이엔드 오피스텔로입주민의 편의를 위해 수준 높은 풀퍼니시드(Full-furnished) 시스템과 가전 옵션을 기본 제공한다.

 

냉장고, 식기세척기, 오븐, 정수기 등이 빌트인으로 설치되어 주방 공간의 효율성을 높였으며 삼성 또는 LG 제품의 워시타워(세탁기+건조기), 스타일러, 시스템 에어컨(거실 및 안방)이 기본 옵션으로 포함된다.

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시공사는 대표건설사인 현대엔지니어링이 담당했으며, 주택수 미포함 오피스텔에 속한다.

 

분양문의 1555-0850