고시촌 이미지 벗는 노량진…여의도·용산 잇는 신흥 삼각축 주거벨트 될까

노량진 뉴타운 이미지

서울의 핵심 업무지구인 용산, 여의도와 인접한 노량진 일대가 고시촌 이미지를 벗고 대규모 개발을 통해 향후 고급 주거 벨트의 한 축을 담당할 것으로 기대되고 있다.

 

용산, 노량진, 여의도는 서울의 핵심 업무지구(YBD, CBD)와 인접한 '골든 트라이앵글'로 불리며, 각각 전통적 부촌, 신흥 부촌, 그리고 미래 부촌 후보지로서의 위상을 구축하고 있다.

 

이에 저평가 받던 노량진 부동산 시장이 주목받고 있다. 용산과 여의도의 대표적인 배후 주거지로 자리매김할 것이란 기대가 커지면서다.

 

서울시 주도의 대규모 개발이 추진되는 용산과 여의도의 미래가치가 부각되는 가운데, 노량진 역시 뉴타운이라는 재개발을 통해 고급 주거벨트를 조성할 것으로 예상되면서 노량진·용산·여의도를 잇는 이른바 ‘골든 트라이앵글’ 형성 기대감이 커지고 있다.

 

서울시의 ‘2040 서울도시기본계획’에 따르면 용산과 여의도 일대는 각각 국제업무 중심지와 국제금융 중심지로 도약할 전망이다.

 

대표적으로 용산정비창 부지는 업무·여가·주거·문화가 결합된 국제업무지구로 조성된다. 글로벌 기업과 국제기구 등을 유치해 국제 업무 기능을 강화할 계획이다. 캠프킴 부지는 상업·업무·주거·문화 기능을 갖춘 복합업무 거점으로 개발되며, 수송부 부지는 캠프킴과 연계한 국제관광문화 특화 거점으로 탈바꿈할 예정이다.

 

여의도 역시 한강을 중심으로 용산과 연계해 국제 디지털 금융업무 기능을 강화한다는 구상이다.

 

이처럼 용산과 여의도에 대형 개발 호재가 잇따르면서 인접 지역인 노량진에도 시장의 관심이 쏠리고 있다.

 

노량진은 지리적으로 여의도와 맞닿아 있고, 한강을 사이에 두고 용산과도 마주보고 있어 두 업무지구로의 접근성이 뛰어나서다.

 

업계에서는 노량진이 용산과 여의도를 연결하는 핵심 배후 주거지로 자리잡으며 고소득 근로자 중심의 주거 수요를 흡수할 것으로 보고 있으며 노량진 개발의 중심에는 노량진 뉴타운이 있다.

노량진 뉴타운 구역별 위치도

◆ 노량진 뉴타운은 어떤 곳?

 

노량진 뉴타운은 서울시 동작구 노량진·대방동 일대 약 74만㎡ 부지에 동작구 노량진, 대방, 상도동 일대 1~8구역 약 9000세대 규모로 조성되는 대규모 재개발 단지다.

 

지난 2003년 서울시 2차 뉴타운으로 지정된 뒤 2009~2010년 8개 사업장 모두 정비구역으로 결정됐지만 그동안 공사비 상승과 조합 갈등 등으로 사업이 지연됐지만 최근 사업이 다시 속도를 내는 분위기다.

 

사업이 완료되면 약 1만 가구 규모의 서남권 대표 아파트 타운으로 자리매김 하게 된다.

 

◆ 노량진 뉴타운의 강점은

 

노량진의 강점은 단순한 가격 경쟁력뿐만이 아니다. 가장 큰 장점은 역시 위치다. 여의도와 용산을 끼고 있고 강남 접근성도 좋은 데다 트리플 역세권과 서부선 교통 호재도 기대된다.

 

7호선 장승배기역에 새절역과 서울대입구역을 잇는 서부선 경전철이 개통될 예정이다.

 

교통과 학군, 개발 호재가 고루 갖춰지면서 ‘직주근접과 교육환경’이라는 서울 실수요의 핵심 조건을 충족시키고 있다.

 

9호선 노량진역, 7호선 장승배기역 등 더블 역세권에 위치해 있으며, 여의도·시청·강남 등 서울 주요 업무지구까지 30분 이내 출퇴근이 가능하다. 여기에 더해 여의도로 연결되는 연륙교 건설이 추진되고 있고, 서울 경전철 서부선(2027년 개통 예정)이 이 지역을 통과할 예정이어서 교통환경은 더욱 개선될 전망이다.

 

교육환경 측면에서도 변화가 예고된다. 기존 고시촌 중심의 상권이 학군 중심으로 재편될 가능성이 커지고 있으며, 현재 동작구청 자리에 영국 국제학교 유치도 추진 중이다. 대규모 신규 아파트 단지 입주와 함께 입시 학원가도 자연스럽게 형성될 것이라는 기대감이 높다.

 

◆ 노량진 뉴타운 구역별 개발 현황 및 선호도

 

노량진 뉴타운 사업은 구역별로 진행 속도에 차이가 있다. 최근 관리처분인가를 받은 3구역은 빠르면 올가을 이주가 시작될 수 있고 가장 속도가 느린 1구역이 올 봄 관리처분인가가 나면 내년 봄쯤 이주가 가능할 전망이다.

 

4구역 역시 하반기 공사에 들어가며 올 4월 노량진6구역을 시작으로 연말까지 약 3000가구가 공급된다.

 

특히 1구역과 3구역은 ‘노량진의 대장주’로 불리며 시장에서 높은 주목을 받고 있다. 1구역은 포스코이앤씨의 고급 브랜드 ‘오티에르’가 적용되는 2992세대의 대단지로, 조합원 수가 적어 일반분양 비율이 높다는 점에서 사업성이 뛰어난 것으로 평가된다. 3구역 역시 오티에르 브랜드가 적용되며, 초등학교를 품은 ‘초품아’ 단지로 조성될 예정이다.

 

현장에서는 개발 속도가 빠른 노량진6구역과 8구역에 대한 관심이 높았다. 6구역과 8구역 분양 시기가 비슷해 두 곳 문의가 많으며 6구역은 장승배기 쪽, 8구역은 여의도와 더 가깝다는 점에서 각각 장점이 있다. 특히 6구역은 7호선과 9호선을 이용하기가 더 좋은 입지여서 선호도가 높은 편이다.

 

업계에서는 이 일대 평균 분양가가 전용 84㎡ 기준 약 24억~25억원 수준이 될 것으로 예상되는데 대출 가능 금액이 약 4억원에 그쳐 일반 수요자가 접근하기에는 부담이 큰 편이다. 전용 59㎡ 역시 15억원을 웃돌 것으로 예상돼 실제 청약 문의는 자금 여력이 있는 수요자를 중심으로 이뤄지고 있다는 설명이다.

 

뉴타운 개발은 인근 지역 집값에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

노량진 뉴타운이 완성되면 주변 상도동이나 동작구 일대 주거 환경도 함께 개선되므로 지역에서 오래 살던 사람들이 집을 팔아도 대부분 동작구 인근에서 다시 집을 찾기 때문에 집값 상승 효과가 나타날 수 있겠다.

 

◆ 노량진 뉴타운 첫 분양 임박

 

첫 일반분양 단지는 GS건설과 SK에코플랜트가 시공하는 노량진6구역 '라클라체자이드파인'이다. 단지는 지하 4층~지상 28층, 14개 동, 총 1499가구 규모로 조성되며 이 가운데 전용면적 59·84·106㎡ 369가구가 일반분양 물량이다. 지하철 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 걸어서 이용할 수 있어 입지가 뛰어나다. 입주는 2028년 11월 예정이다.

 

2구역과 8구역도 연내 분양이 예정돼 있다. 2구역은 최고 39층에서 45층으로 계획이 변경됐으며 SK에코플랜트가 '드파인아르티아'를 짓는다. DL이앤씨의 '아크로리버스카이'가 들어서는 8구역은 철거가 마무리 단계다. 일반분양은 2구역 299가구, 8구역이 289가구로 규모다.

 

분양 일정이 나왔지만 청약 문의는 아직 주춤한 모습이다. 최근들어 분위기가 가라 앉았는데 이는 중동 전쟁 영향으로 분석되며 분양이 본격화되면 문의가 다시 늘어날 것으로 전망되는 가운데 이미 자금 여력이 있는 수요자들은 청약에 나설 것으로 보인다.

 

◆ 노량진 뉴타운 관심 있다면 주의점은

 

우선 무리한 추격 매수에는 유의할 필요가 있겠다. 추가 분담금이 불확실한 데다, 고급 마감재와 브랜드 적용으로 공사비가 상승할 경우 전체 분양가가 더 높아질 수 있다. 84㎡ 기준 일반 분양가가 25억원 선에서 형성될 것이라는 전망 속에, 실수요자 입장에선 가격 부담이 적지 않아서다.

 

한강변 입지인 노량진 뉴타운 한강 조망은 어떨까. 가능하지만 제한적이라는 평가가 나온다. 한강뷰가 쉽게 나오는 구조는 아니기 때문에 3구역이나 4구역 일부 고층에서 가능성이 있고 1구역도 높은 층에서 보일 수 있다.

 

노량진은 한강 조망이 가능한 입지와 신축 고급 브랜드 아파트라는 상징성이 결합되며 새로운 ‘부촌 후보지’로 떠오르고 있고 여의도·강남과의 근접성까지 감안하면 향후 자산 가치 상승 여력이 충분하지만, 개발 단계인 만큼 리스크도 함께 고려해야 하겠다.