치솟는 전세가율…인천 부평구·서구 신축을 주목해야 하는 이유

 

최근 아파트 매매 가격은 떨어지고 전세 가격은 오르면서 전세가율(매매 대비 전셋값 비율)이 상승하고 있다.

올해도 전세가율은 계속 오를 것으로 예상돼 '갈아타기' 수요로 인한 매매 거래가 늘어날 것이란 전망도 나온다.

최근 수도권 전세가율 상승으로 ‘매매 갈아타기’ 수요가 늘어날 것이란 전망이 나왔다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율로, 전세가율이 높을수록 집값과 전세 가격의 차이가 줄어드는 것을 의미한다.
 
일반적으로 전세가율이 높아져 매매가격과 차이가 적어지면 매매 수요로 전환가능성이 커질 수 있다고 한다. 통상 기준점은 60~70%로 본다.

한 부동산 정보업체가 한국부동산원 아파트 평균 전세가율 자료를 분석한 결과 지난해 12월 수도권 전세가율은 62.2%를 기록했다. 같은 해 1월 전세가율이 60.8%였음을 감안하면 1.4%포인트(p) 상승한 수치다.

수도권 지역에서 전세가율이 가장 높게 상승한 지역은 인천 67.6%(3.3%p 상승)과 경기 65.5%(1.7%p 상승), 서울 54.2%(0.2%p 상승)순으로 집계됐다. 전국은 지난해 12월 67.8%의 전세가율을 기록해 같은해 1월(66.8%) 대비 1%p 상승했다.

전세가율이 높아지면서 수도권 아파트 매매거래량 역시 급증하는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 지난해(1월~11월) 수도권 아파트 매매거래량은 20만9435건을 기록했다. 이는 2023년(1월~12월) 수도권 아파트 매매거래량(16만6720건)에 비해 4만 건 이상 많아진 수치다.

부동산 정보업체 관계자는 “앞으로 수도권 아파트 입주 물량도 줄어들고 있어 전세 매물의 희소성은 더욱 부각될 전망”이라며 “전세가율 높아지고 있는 수도권 지역에서 인기 아파트 공급이 이어져 수요자들의 매매전환을 부추길지 관심이 집중된다”고 말했다.

일반적으로 전세가율이 높아져 매매가격과 차이가 적어지면 매매 수요로 전환가능성이 커질 수 있다고 한다. 통상 기준점은 60~70%로 본다.

지난해 하반기부터 고강도 대출규제로 인해 매매 수요와 가격은 내려갔지만, 봄 이사철을 앞두고 전세 수요는 늘어나고 있다.

KB부동산 기준 지난달 전국 아파트 매매가격은 0.15% 하락했지만 전셋값은 0.02% 올랐다. 서울의 경우 매매가격은 0.06%의 상승률을 기록했지만, 전셋값 변동률이 0.07%로 더 높았다.

이같은 전세가 상승 현상은 전세수급지수에서도 드러난다. KB부동산 조사 결과 지난해 12월 기준 전국 아파트 전세수급지수는 126.1, 서울은 125.5로 기준선인 100을 훌쩍 넘겼다. 수요가 공급보다 많은 임대인 우위 시장인 것이다.

이처럼 전세가율이 오르면 전세와 매매 간 좁아진 가격 차를 활용한 '갭투자'가 늘어나는 등의 부작용도 나타날 소지가 커진다. 또한 오르는 전세가가 매매가를 자극해 동반 상승할 가능성도 높다.

실제로 전세가율이 높아지면서 수도권 아파트 매매거래량 역시 증가하고 있다.

한국부동산원에 따르면 지난해(1월~11월) 수도권 아파트 매매거래량은 20만9435건을 기록했다. 이는 2023년(1월~12월) 수도권 아파트 매매거래량(16만6720건)에 비해 4만 건 이상 많아진 수치다.

올해 공급 물량이 급감할 예정이라 전세가율 상승은 지속될 전망이다.

부동산 정보업체 '부동산R114'에 따르면 올 상반기(1월~6월) 전국 아파트 분양 물량(임대 제외)은 4만3181가구로, 전년 동기(7만4356가구)보다 41.93%(3만1175가구) 줄어든다. 관련 조사가 시작된 2000년 이후 두 번째로 적다.

한 부동산 전문가는 "높은 전셋값에 피로감을 느낀 이들이 유망 지역을 중심으로 청약과 분양 신청에 적극적으로 나선 것으로 해석된다"고 말했다.

전문가는 이어 "전세가율이 높은 지역에서의 주택 구매는 장기적으로 볼 때 합리적인 선택이 될 수 있다"면서도 "개인의 재정 상황과 향후 주택 시장 전망을 종합적으로 고려해 신중하게 결정해야 한다"고 말했다.

지난해 전국에서 아파트 전셋값이 가장 많이 뛴 곳은 인천 부평구와 서구로 나타났다. 이들 지역 전세가가 강세를 보인 이유는 지난해 전셋값이 약세였던 데다 서울 지역 전셋값 급등으로 일부 수요가 이주했기 때문으로 분석된다.

한국부동산원에 따르면 인천 부평구 아파트 전셋값 상승률은 지난해 1월 1일 이후 12월 셋째 주(16일 기준)까지 11.04% 오르며 전국 상승률 1위를 기록했다. 같은 기간 인천 서구는 10.89% 올라 2위로 조사됐다. 서울 자치구 중 전셋값 상승세가 가장 가파른 성동구(9.55%)와 비교해 1.5%포인트가량 차이가 난다.

서구 청라동 ‘청라호수공원 한신더휴’ 전용면적 84㎡ 전세는 지난해 12월 4억5000만원에 거래됐는데 같은해 1월 전세가 3억3000만~3억7000만원(갱신 제외)과 비교해 약 1억원 상승했다.

부평구 산곡동 ‘부평두산위브더파크’ 전용 59㎡는 지난해 12월 전세 계약이 3억2000만원에 이뤄져 최고가를 썼다. 지난해 초 전셋값(2억5000만원)보다 7000만원 올랐다.

입주 물량 감소에 따른 서울 전세가 상승과 매매 대신 전세 선호 현상 등이 전셋값 강세 배경으로 풀이된다.

다음은 전국 최고 전세가율 보인 인천 부평구와 서구 신축 단지 현황이다.
 
-인천 부평구-

●부평 두산위브 더파크=인천광역시 부평구 산곡동 52-11번지 일대를 재개발로 공급하는 아파트인 ‘부평 두산위브 더파크’가 임대세대를 분양매각 한다.

2022년 11월 입주한 아파트로 총 10개 동, 지하 4층~최고 26층, 799가구 규모로 지어지며 이번에 매각 대상이 되는 세대는 110동 ▲전용 39.7946㎡(6세대), ▲전용 49.9486㎡(19세대)으로 전용 39타입(구17평형)은 1.5룸, 49타입(구21평형)은 2룸 소형 평형으로 1인 가구나 신혼 부부 등에게 적합한 구조로 제공된다.

현재 3년차 전세입주로 갭투자, 실입주 가능하며 주변 신규 분양가 대비 저렴하며 선착순으로 매각중이다.

지하철 7호선 연장선 구간 산곡역이 도보거리에 있으며 이용하면 서울 강남권까지 환승 없이 한번에 이동할 수 있다.

또한 GTX-B노선 환승역(예정)으로 개발되는 부평역(경인선·인천도시철도 1호선)도 이용할 수 있다. 이 노선은 송도국제도시부터 시작해 부평과 서울 여의도·용산·서울역·청량리 등 서울 주요도심을 거쳐 남양주 마석까지 연결된다.

‘부평 두산위브 더파크’는 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다. 지상 주차 없는 공원형 단지로 설계되는 것은 물론 아이들을 위한 테마형 놀이공간 4개소, 다양한 체력단련시설을 갖춘 운동공간 및 커뮤니티 광장을 조성한다. 또한 단지 내 산책로 겸 생활형 트랙을 설치하는 등 건강 친화형 단지로 조성할 계획이다.

단지 주변에 공원과 산이 많고 인근 편의시설도 풍부하다. 원적산과 장수산이 단지를 둘러싸고 있으며 인천 나비공원과 원적산공원, 원적산 체육공원, 뫼골놀이공원 등도 가깝다. 이밖에 롯데마트(부평점)와 롯데하이마트(산곡점), CGV(부평점), 인천 북구도서관, 인천삼산 월드체육관 등을 이용할 수 있다.

교육여건도 양호하다. 단지 남단에는 마곡초교와 산곡북초교가 있으며 청천중학교도 도보 거리에 있다. 인천의 명문고인 세일고와 명신여고, 인천외고 등도 통학 가능하며 청천학원가도 근거리에 있다.
 
문의 1668-0970

●두산위브 더센트럴 부평=인천의 교통 결절점 부평 삼산동에 짓는 '위브(We've)' 브랜드 프리미엄 아파트 '두산위브 더센트럴 부평'이 계약금 1000만원으로 입주 때까지 추가 비용을 내지 않아도 되는 파격적 조건 변경에 돌입한다.

두산건설은 인천광역시 부평구 삼산동 191번지 일원 삼산대보아파트구역 주택재건축정비사업에서 공급하는 '두산위브 더센트럴 부평'에 대해 선착순 동·호 지정 계약을 진행 중이다.

두산위브 더센트럴 부평은 지하 4층~지상 최고 25층, 6개 동, 총 500가구 규모로 조성된다. 이 중 ▲전용면적 50㎡ 16가구 ▲전용면적 52㎡ 22가구 ▲전용면적 63㎡ 103가구 등 141가구가 일반에 분양 중이며 가족 구성원의 라이프스타일에 따라 선택이 가능한 합리적인 주택형으로 구성돼 짜임새 있는 설계가 돋보이는 것이 특징이다.

이곳은 계약금 1000만원으로 입주 예정일인 2028년 4월까지 추가비용 부담이 없어 수요자들의 자금 마련 부담을 덜어주고 있다. 특히 원하는 동과 호수를 직접 선택할 수 있는 만큼, 각 수요자들이 선호에 맞는 동·호수를 선점하려는 움직임이 빨라질 것으로 보인다.

선착순 동·호 지정 계약은 청약통장이 필요 없으며 실거주 의무 기간도 따로 적용 받지 않는다. 또한 분양권 전매는 2025년 10월 이후 가능해 투자를 목적으로 이익 실현을 기대하고 있는 투자자들 역시 선착순 계약에 남다른 관심을 보이고 있다.

두산위브 더센트럴 부평은 서울지하철 7호선 굴포천역과 인천지하철 1호선 갈산역을 모두 이용할 수 있으며 이를 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로 빠른 이동이 가능하다. 차량을 이용할 경우에는 수도권제1순환고속도로(중동IC), 경인고속도로(부평IC)와 국도 6호선, 봉오대로 등을 이용해 서울 및 수도권 지역으로 이동도 가능하다. 향후 GTX-B노선(예정), D·E노선(계획)과 더불어 대장홍대선(예정) 등의 광역 교통망 개발이 예정돼 있다.

또한 도보 거리에 삼산초, 삼산중, 부일중이 자리 잡고 있으며, 단지 반경 1km대 거리에는 영선고, 삼산고, 진산과학고 등 명문 학군이 들어서 있다. 이에 더해 다양한 유형의 학원이 밀집해 있는 삼산동, 상동 학원가를 이용하기 용이해 교육특화 단지로 거듭날 전망이다.

특히 두산위브 더센트럴 부평은 삼산동에 조성된 풍부한 인프라를 누릴 수 있을 뿐 아니라 부천시와도 인접한 단지로서 최적의 주거여건을 제공한다. 단지 인근 롯데마트, 이마트, 홈플러스, 삼산시장, 삼산농산물도매시장 등 편의시설 이용이 쉽고 뉴코아아울렛, 현대백화점, 웅진플레이도시 등이 조성돼 있다. 또 굴포천, 삼산체육공원, 서부간선수로 등 쾌적한 자연환경도 누릴 예정이다.

두산위브 더센트럴 부평에는 두산건설의 상품과 기술력 전반에 걸친 변화와 혁신이 담긴다. 이를 위해 위브(We've)의 5가지 콘셉트인 ▲꼭 갖고 싶은 공간(Have) ▲기쁨이 있는 공간(Live) ▲사랑과 행복이 있는 공간(Love) ▲알뜰한 생활이 있는 공간(Save) ▲생활 속 문제가 해결되는 공간(Solve)을 바탕으로 수요자들의 선호도가 높은 평면 설계와 짜임새 있는 공간을 선뵌다.

두산위브 더센트럴 부평은 입주민의 주거 질을 한 단계 높일 수 있는 휘트니스센터, 스크린골프장, 작은도서관 등 다양한 커뮤니티 시설도 골고루 마련될 예정이다. 가구 내부는 에너지절약시스템, 안전시스템, 웰빙시스템, 디지털시스템 등 다양한 특화시스템이 적용된다.

또 유리난간 창호, IoT 시스템 등 두산건설만의 특화설계를 선뵌다. 특히 AI월패드를 통해 언제 어디서든 가구내·외부를 제어할 수 있어 스마트 라이프를 실현시킬 전망이다. 이와 함께 단지 곳곳에 풍부한 조경시설을 갖췄으며, 지상공간의 공원화로 도심 속에서도 풍부한 녹음을 즐길 수 있도록 할 예정이다.
 
분양문의 1668-0970

●부평 산곡역 효성해링턴플레이스=인천에서는 효성중공업이 시공하는 ‘부평 산곡역 효성해링턴플레이스’ 분양을 올 상반기 준비하고 있다.

이 사업지는 인천광역시 부평구 산곡동 87-903번지에 위치해 있으며, 지하 3층에서 지상 45층까지 고층으로 건설될 예정이다. 총 14개동으로 구성되어 있으며, 아파트 세대수는 총 2,475세대로, 일반 분양 물량은 보류분을 제외한 1,231세대에 달한다.
 
이곳은 서울도시철도 7호선 산곡역을 걸어서 이용할 수 있는 초역세권 입지에 위치해 있으며 산곡초등학교와 부마초등학교, 산곡중학교, 명신여자고등학교 등 여러 학교와 인접해 있는 곳이다.
 
‘부평 산곡역 효성해링턴플레이스’가 들어서는 부평구는 인천에서 서울 접근성이 가장 좋다는 평가를 받고 있기는 하지만, 주택이 낡아 주거 환경이 떨어지는 것이 약점이었다. 특히 청천동과 산곡동 일대 재개발 사업이 끝나면 약 1만5000가구 신축 아파트가 들어서 부평구에 새로운 신흥 주거타운으로 자리잡을 것이란 기대감이 크다.
 
입주 2028년 2월 입주 예정이다.
 
분양문의 1668-0970
 
-인천 서구-

●검단신도시 푸르지오 더 파크=대우건설이 인천 서구 검단신도시 AA28블록 일원에 시공하는 ‘검단신도시 푸르지오 더 파크’는 검단신도시 내 희소성 높은 메이저 브랜드 단지로 대형 건설사 프리미엄과 분양가 상한제로 실수요의 눈길을 끌고 있다.
 
지하 5층~지상 20층, 13개 동, 총 919가구 규모로 건립되며 전용면적은 84~99㎡이다. 입주는 2027년 12월 예정이다.

단지는 최초 입주자 선정일(당첨자 발표일)로부터 3년 이후에는 입주 전까지 분양권 전매가 가능한데, 이 단지의 경우 당첨자 발표일(2024년 11월 20일)로부터 3년이 지난 2027년 11월 21일 이후 전매가 가능해진다. 단지의 입주 예정일은 2027년 12월이며, 입주 지정 기간은 일반적으로 60일(예정)로 지정된다. 입주 전 전매는 취득세를 절감할 수 있으며, 잔금 부담이 없다.

단지는 푸르지오만의 우수한 특화 설계를 갖췄다. 에너지 사용량을 실시간으로 확인해 효율적인 에너지 관리가 가능한 ‘실시간 에너지 모니터링 시스템’부터 스마트폰을 소지하면 공동현관문이 자동으로 열리고, 엘리베이터가 자동으로 내려와 대기하는 ‘원패스 시스템’, 조명제어, 난방제어, 원격 검침, 엘리베이터 호출까지 가능한 Wall-Pad 등 스마트한 시스템을 경험할 수 있도록 했다.

‘검단신도시 푸르지오 더 파크’는 전 가구에 각 동 지하 4층에 위치한 세대창고, 세대 내 현관창고 및 드레스룸을 기본적으로 제공해 넉넉한 실거주 공간을 구성했다. 삶의 질을 높이고 일상을 업그레이드할 수 있는 푸르지오만의 옵션 상품인 ‘라이프 업’ 상품을 통해 공간활용성을 높인 주방 특화 및 수납시스템 등과 세련된 공간을 연출하는 마감 특화 옵션인 스타일링 상품을 도입했다. 또 전용면적 84㎡B의 경우 기본으로 알파룸이 제공된다.

생활 인프라 역시 풍부하다. 인천2호선 완정역을 도보로 이용 가능하다. 단지 반경 1km 내에는 마전중과 검단고 등이 위치하며 특히 500m 내에는 마전초가 위치해 도보 통학이 가능하다. 각종 상업시설, 병원, 은행 등은 물론 롯데마트(검단점), 이마트(검단점)와 같은 대형마트도 있다.

출퇴근이 빨라질 쾌속 교통 수혜도 기대된다. 인천 계양구 귤현동에서 서구 검단신도시까지 총 6.825km를 연장하는 인천1호선 검단 연장선인 검단호수공원역(25년 예정) 호재가 있다. 단지 입주가 2027년 12월(예정)인 것을 고려한다면 입주 이후 해당 노선을 이용할 수 있을 것으로 보인다.
 
분양문의 1668-0970