8월 8일 부동산 대책, 무엇을 담았나

세금 깎고 무주택자 인정 범위 넓혀 비아파트 시장 활성화
빌라 등 소형주택 구입자에 혜택, 공시가 3억 이하면 무주택자 인정
재개발 특례법 제정·용적률 높여
수도권 공급 초점 둔 ‘수도권 대책’, 집값 떨어지는 지방은 체감 한계, 지방 미분양 5000호 매입 불확실

정부는 8월 8일  ‘8·8 주택공급 확대 대책’을 발표했다. 정부의 이번 주택공급 확대방안은 서울 등 수도권 아파트 쏠림을 완화하기 위해 빌라 등 비아파트 공급을 확대하고, 아파트는 재건축과 재개발을 촉진하는 특례법을 만들어 절차를 간소화하고 용적률을 올려 사업성을 높일 예정이다. 그러나 당장에 ‘발등에 떨어진 불’을 끄기엔 한계가 있다는 평가가 나오고 있다. 

빌라, 오피스텔 등 ‘비아파트’ 시장이 활성화되도록 이들 주택을 구입하면 취득·종부·양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 기간을 2년 더 늘렸다. 지방의 미분양 주택을 사들여 임대해 수익을 내는 CR리츠는 다음 달 중에 출시될 예정이다.

정부는 지난 8일 이 같은 내용을 담은 ‘국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다.

◆ 정비사업 속도 빠르게 한다

국토교통부가 이번 대책을 내놓은 이유는 강남3구와 용산 등 서울 선호지역 아파트 가격이 지난 4월 이후 계속 상승하고 있기 때문이다. 자칫 문재인 정부 때 급등했던 주택가격이 다시 재연되는 것 아닌가 걱정하고 있다.

특히 하반기 미국 기준금리 인하도 사실상 기정사실화돼 있다. 그럼에도 지난해 아파트 인허가가 점차 감소해 주택 공급이 전반적으로 위축되서다. 

이번 대책은 서울 등 수도권에 주택 공급을 대폭 늘리겠다는 의지를 밝힌 것이다. 부동산 대책이지만 ‘수도권 대책’이라 불러도 무방할 정도다.

이 때문에 지금도 주택가격이 떨어지고 있는 부산, 대구 등 지방은 이번 대책과 거리감이 좀 있다. 다만 각종 법 개정사항 등은 전국에 영향을 미치는 것이어서 비수도권도 이번 대책과 연관이 있을 수밖에 없다.

먼저 재건축·재개발 촉진법(특례법)을 제정하고 서울에 진행 중인 37만호의 정비사업 추진을 가속화하겠다고 밝혔다. 기본계획과 정비계획 수립을 통합하는 등 절차를 간소화해 사업속도를 올리겠다는 것이다.

아울러 통합심의를 하는 대상을 6곳에서 8곳으로 늘려 별도로 하지 않고 한꺼번에 진행하도록 했다. 재해영향평가와 소방성능설계 등을 들 수 있다.

또 재건축 사업의 1주택 원조합원에 대해 분양가가 12억 원 이하인 경우에는 지자체가 조례로 최대 40% 범위에서 취득세를 감면할 수 있게 했다.

특히 정비사업의 최대 용적률을 좀 더 높였다. 현재 역세권 정비사업은 법적 상한은 1.2배까지 추가로 허용하는데, 이를 1.3배까지로 했다. 일반 정비사업은 법적 상한의 1.1배까지 추가 허용키로 했다.

이미 알려진대로 1기 신도시 등 노후계획도시는 오는 11월에 2만 6000호 이상의 선도지구를 선정한다. 이곳은 2027년 첫 착공을 목표로 한다. 부산은 노후계획도시 정비 기본계획 수립을 지난달에 시작했기 때문에 올해 선도지구 선정은 어려울 것으로 보인다.

◆ 빌라 등 비아파트 시장 정상화

이와 함께 빌라 등 신축 소형주택을 구입하면 취득·종부·양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 기간을 2027년 12월까지 2년 더 늘렸는데 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억 원, 지방 3억 원(취득가격) 이하 주택이다. 다가구·연립·다세대·도시형 생활주택·주거용 오피스텔이 대상이다.

또 생애 최초로 소형주택을 구입한 사람은 취득세 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 올린다. 전용 60㎡ 이하, 취득가격 3억 원 이하, 다가구·연립·다세대·도시형생활주택이 대상이다.

빌라 등 비아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 비아파트 범위도 확대했다. 현재는 60㎡ 이하, 지방 1억 원(공시가격) 이하가 대상인데, 앞으로는 85㎡ 이하, 지방 3억 원 이하 주택이 대상이다. 공시가격 3억 원은 시세로는 5억 원 정도다.

또 ‘안심전세앱’에서 세입자가 집주인 동의 없이 집주인의 주택보유 건수 등을 확인할 수 있도록 법적 근거도 마련키로 했다.

비아파트 시장 공급 확대를 위해 ‘분양전환형 신축매입’이라는 제도를 새로 도입했다. 즉 6년 임대를 준 후 분양 전환이 가능하도록 한 것. 한국토지주택공사(LH)가 신축 주택을 매입한 후 세입자를 찾아 임대를 놓는 매입임대 제도를 확대한 것이다. 5만호 정도가 모두 수도권에 공급될 예정이다.

◆ 지방 미분양 CR리츠 9월 출시

부동산 CR리츠가 지방 미분양 주택을 사들여 임대주택으로 운영해 수익을 낼 수 있는 사업도 내달 9월 시작된다. 업계 수요조사 결과, 약 5000호 매입 수요가 있었다. 현재 비수도권 미분양 주택은 1만 2000호에 이른다. 실제 5000호 매입이 가능할지 불확실하다는 목소리도 많다.

아울러 기존 1주택자가 내년 12월까지 지방의 ‘준공 후 미분양 주택’을 처음 구입 시 양도소득세와 종합부동산세에서 1세대 1주택 특례를 적용하기로 했다.