서울 학군 지형 재편, 마포구 신흥 학군지로 '우뚝'

마포구, 고소득 학부모 유입… 학원가·공교육 갖춘 신흥 교육 주거지로 부상

마포구 주택시장에서도 이러한 흐름 반영

 

‘대치동 중심’으로 굳어졌던 서울의 학군 지형이 재편되고 있다. 신축 아파트 공급과 주거 선호도 상승을 기반으로 마포구 일대가 새로운 교육 중심지로 부상하는 모습이다.

 

불과 10~20년 전만 해도 마포는 노후 주거지가 밀집한 부도심 이미지가 강했지만, 최근에는 ‘마용성(마포·용산·성동)’으로 묶이며 서울 핵심 주거지로 자리 잡았다.

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특히 도심권(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD) 등 주요 업무지구 사이에 위치한 입지적 강점으로 직주근접 수요를 흡수하며 30~40대 고소득 맞벌이 가구의 유입이 이어지고 있다.

 

이들 수요층의 높은 교육 관심과 사교육 수요를 기반으로 대흥동·염리동·용강동 일대를 중심으로 학원가가 빠르게 형성되고 있다.

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특히 대흥동 학원가는 초기 초·중등 대상 사고력·기초학습 중심이었지만 최근에는 대치동·목동 유명 학원의 분점이 진출하는 등 입시 중심 학원으로 영역이 확대되는 모습이다.

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과거에는 학군을 따라 주거지가 형성됐다면, 최근에는 주거 환경이 개선된 지역으로 교육 인프라가 따라오는 양상이 나타난다는 분석이다.

 

실제로 서울시교육청에 따르면 2024년 기준 마포구 사설학원 수는 738개로, 2014년 577개 대비 10년 만에 약 28% 증가했다.

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또한 학생 1만명당 사설학원 수는 292개로, 강남구(421개)에 이어 서울에서 두 번째로 높은 수준을 기록했다. 교육 특구로 꼽히는 서초구(290개)와 양천구(215개)를 앞선 것이다.

 

이 같은 영향으로 마포구 상권의 임대료는 상승세다.

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서울시 상권분석서비스에 따르면 지난해 4분기 기준 대흥동·염리동·용강동 임대료는 3.3㎡당 각각 17만1,481원, 15만1,793원, 19만9,646원으로 집계됐다. 전년 대비 대흥동은 약 30.6%, 염리동은 11.7%, 용강동은 19.3% 상승한 수준이다. 같은 기간 서울 평균 임대료 상승률(4.21%)과 비교해도 높은 상승폭으로, 교육 수요 유입에 따른 상권 가치 상승이 반영된 것으로 분석된다.

 

마포구 주택시장에서도 이러한 흐름이 반영되고 있다.

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국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 마포의 반포초로 불리는 염리초가 가깝고 학원가 접근성이 우수한 ‘래미안마포리버웰’ 전용 84㎡는 지난 1월 29억9,000만 원에 실거래됐다. 준공 10년 이상 단지임에도 30억 원에 근접한 가격을 기록한 것이다. ‘공덕파크자이’ 전용 84㎡ 역시 26억3,000만 원에 거래되며 신고가를 기록했다.

 

한 부동산 전문가는 “강남권의 높은 주거비 부담과 제한된 공급이 맞물리면서 교육 수요의 분산이 이어지고 있다”며 “이러한 흐름 속에서 마포구는 공교육 경쟁력과 사교육 인프라를 동시에 갖춘 ‘신흥 학군지’로 자리매김하고 있다”고 말했다.