노후 원도심 대신 대규모 신흥 주거타운으로 주거 수요 이동 조짐

신축 따라 움직이는 집값…부천·하남·천안서 바뀌는 '주거 1번지’

 

지역 부동산시장에서 오랫동안 굳어졌던 '주거 1번지'의 경계가 흔들리고 있다.

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기존 중심지의 아파트가 준공 20년 안팎으로 노후화되는 사이 대규모 택지개발이나 도시개발, 재개발을 통해 수천~수만 가구의 신축 주거지가 들어서면서다.

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단순히 새 아파트 한두 곳이 공급되는 수준을 넘어 학교와 상업시설, 도로, 공원 등이 함께 갖춰진 주거타운이 형성되면서 일부 지역에서는 가격 흐름에서도 기존 주거지와 차이가 나타나고 있다.

 

특히 수도권에서는 부천과 고양, 하남 등에서 이런 변화가 관찰된다. 기존 도심의 생활 인프라를 공유하면서 상대적으로 새 아파트 비중이 높은 인접 지역이 새로운 주거 선택지로 떠오르는 모습이다. 향후 안산·시흥과 서울 동북권, 천안 등에서도 대규모 공급이 예정돼 있어 주택 노후도와 신규 공급 여부가 지역 내 주거 선호도를 가르는 변수로 작용할 가능성이 커지고 있다.

 

부천에서는 원미구 중동·상동이 오랫동안 대표적인 주거지역으로 꼽혀왔지만 최근 소사구 일대에서 대규모 정비사업과 신규 주택 공급이 이어지면서 변화가 나타나고 있다.

 

부동산R114에 따르면 소사구 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 올해 1월 1652만원에서 7월 1655만원으로 소폭 상승했다. 같은 기간 원미구는 1931만원에서 1929만원으로 낮아졌다. 아직 절대가격은 원미구가 높지만 가격 방향에서는 차이를 보인 셈이다.

 

주택 노후도에서도 격차가 나타난다.

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소사구에서 입주 5년 이내 신축 아파트가 차지하는 비중은 13.78%로 부천시 전체 평균 8.31%보다 높다. 원미구의 신축 비중은 5.27%에 그친다. 계수·범박·소사·옥길 등에서 정비사업과 신규 주거지 조성이 이어지면서 소사구의 주택 구성이 상대적으로 빠르게 바뀌고 있는 것이다.

 

고양과 하남에서도 기존 지역 평균보다 신흥 주거지역의 가격 흐름이 강하게 나타난 사례가 있다.

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지난해 고양시 덕양구 전체 집값이 0.4% 하락한 가운데 상암DMC와 맞닿은 덕은지구가 위치한 덕은동은 3.6% 상승했다. 하남에서도 감일지구가 있는 감이동의 집값 상승률은 12.52%로 하남시 평균 8.15%를 웃돌았다.

 

다만 이 같은 가격 차이를 신축 여부만으로 설명하기는 어렵다. 교통망과 직주근접성, 입주 물량, 상권 형성 정도 등 지역별 조건이 다른 만큼 개별 지역의 상승률에는 여러 요인이 함께 작용할 수 있다.

 

그럼에도 대규모 신축 공급과 기반시설이 동시에 들어서는 지역을 중심으로 주거 선호가 높아지는 흐름은 곳곳에서 나타나고 있다. 향후 주거 선호축 역시 신축 아파트 공급량뿐 아니라 교통과 학교, 상업·업무시설 등 생활 인프라가 얼마나 빠르게 갖춰지느냐에 따라 달라질 전망이다. 기존 주거지역이 이미 확보한 생활 인프라를 단기간에 따라잡기 어렵다는 점은 변수지만, 노후 주택 비중이 높아지는 원도심 주변에 수천~수만 가구 규모의 신축 주거타운이 들어서면서 수요자들의 선택지도 넓어지고 있다.

 

한 부동산 전문가는 "신도시나 대규모 택지지구는 계획 단계부터 도로망, 학교, 상업시설 등 기반시설이 체계적으로 조성되는 만큼 입주 이후 주거 선호도가 높게 자리 잡는 경우가 많다"고 말했다.

 

◆ 새 아파트보다 '새 생활권'…1만~2만가구 단위 개발

 

최근 개발사업의 특징은 공급 규모다. 개별 단지 공급을 넘어 수천~수만 가구가 한꺼번에 들어서면서 기존 생활권과 맞먹는 새로운 주거권역이 만들어지고 있다.

 

수도권 서남부에서는 시흥 거모지구가 대표적이다. LH가 약 1만 가구 규모의 공공주택지구로 조성하고 있으며 인접한 안산 신길지구까지 합치면 약 1만6000가구 규모의 주거권역이 형성될 전망이다. 기존 안산 선부동 등의 생활 인프라를 이용하면서 신규 주택과 새롭게 조성되는 기반시설을 함께 누릴 수 있는 구조다.

 

서울에서는 동대문구 이문·휘경뉴타운의 변화가 두드러진다. 노후 주택 밀집지역에서 대규모 재개발이 진행되면서 향후 약 1만4000가구 규모의 주거타운으로 재편될 예정이다. 서울처럼 신규 택지를 확보하기 어려운 지역에서는 재개발·재건축을 통한 대규모 신축 공급이 기존 주거지의 모습을 바꾸는 핵심 수단이 되고 있다.

 

과거 사례에서도 계획적으로 조성된 대규모 주거지는 지역의 주요 생활권으로 자리 잡았다. 화성 동탄1신도시와 청주 대농지구 등이 대표적이다. 도로와 학교, 상업시설 등 생활 인프라가 주택 공급과 함께 들어서면서 입주 이후에도 주거 수요를 유지하고 있다.

 

◆ 천안 성성호수 2.5만가구로…신규 분양도 신흥 주거지 겨냥

 

이 같은 흐름에 맞춰 건설사들도 대규모 개발지역이나 신흥 주거권역을 중심으로 신규 공급에 나서고 있다.

 

천안에서는 성성호수 일대가 새로운 주거축으로 부상하고 있다. 기존 대표 주거지역인 불당동 일대의 아파트들이 준공 20년 안팎으로 접어드는 가운데 서북구 성성·부성 일대에서는 성성호수공원을 중심으로 약 2만5000가구 규모의 주거타운 조성이 추진되고 있다.

 

포스코이앤씨는 이 지역 부성2구역에 '더샵 천안라크원'을 오는 10월 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 37층, 10개 동, 총 1290가구 규모다. 전용면적별로는 84㎡A 374가구, 84㎡B 306가구, 102㎡ 408가구, 118㎡ 202가구로 구성된다. 성성호수 일대에 대규모 주거타운이 조성되는 과정에서 공원과 기존 도심 생활권을 함께 이용할 수 있다는 점을 내세우고 있다.

 

여주에서도 기존 도심과 신규 개발지역을 연결한 공급이 진행되고 있다. 포스코이앤씨는 경기 여주시 홍문동 홍문2지구 도시개발구역에서 '더샵 여주역더퍼스트'를 분양 중이다. 지하 2층~지상 최고 29층, 7개 동, 총 696가구로 전 가구가 전용면적 84㎡다. 여주·이천권에 처음 공급되는 더샵 브랜드 단지로 여주역세권 개발과 기존 도심의 생활 인프라를 함께 이용할 수 있는 입지다.

 

경기 광주에서는 롯데건설이 오는 10월 쌍령동 일원에 '경기광주역 롯데캐슬 시그니처 2단지'를 공급할 예정이다. 지하 10층~지상 최고 26층, 10개 동, 전용면적 59~246㎡ 총 1249가구 규모다. 쌍령근린공원 민간공원조성 특례사업을 통해 공급되며 1단지까지 합치면 총 2326가구의 브랜드타운이 형성된다.