수익률 개선 오피스텔…2025년 시장 전망은 어떨까

오피스텔 월세 치솟는데…왜들 안 사지? 수익성 개선돼도, 신규 분양은 여전히 '머뭇', 지난해 12월 5곳 청약률 0.48 대 1
세금 혜택에도 얼어붙은 오피스텔, 잇단 ‘최고치 경신’ 전세가율 84% 달해…매수심리 지속 축소, 1인가구 주택 분양 감소 우려 커

최근들어 금리인하와 임대료 상승으로 오피스텔 투자 수익률이 다소 개선되고 있지만 분양시장은 여전히 침체된 분위기다.
 
수요자들이 오피스텔에 전세로는 거주해도 매수는 꺼리면서 매매가와 전세가 차이가 좁혀지고 있는 것이다. 이는 중장기적으로 아파트 대체 주거 상품인 오피스텔의 공급을 축소해 1∼2인 가구 주거 불안을 초래할 수 있다는 우려가 나온다.

KB오피스텔 통계에 따르면 지난해 12월 전국 오피스텔의 전세가율은 84.33%로 2011년 통계가 작성된 이후 최고치를 기록했는데 서울은 83.99%, 5대 광역시는 82.16%, 경기도는 85.50%로 모두 사상 최고치를 경신했다.
 
서울에서는 은평·마포·서대문·용산·종로·중구 등 광화문 업무지구와 인접한 지역의 전세가율이 86.86%로 가장 높은 것으로 나타났다.

오피스텔의 전세가율은 2018년까지 70%대를 유지했으나 이후 지속적으로 오르고 있다. 아파트 선호 현상과 오피스텔에 대한 주택 수 포함 규제에 따른 결과로 풀이된다. 특히 2022년부터 시작된 부동산 폭락장에 오피스텔 전세가율은 그해 84%까지 치솟았다.
 
매매가 하락이 공급 절벽으로 이어지면서 정부는 지난해 1·10 부동산 대책을 통해 전용면적 60㎡ 이하 신축 소형 주거용 오피스텔을 취득하면 취득·양도·종부세 납부 시 주택 수에서 제외하는 방안을 발표했다. 지난해 11월에는 전용 120㎡ 초과 오피스텔도 바닥 난방을 허용하는 규제 완화까지 시행했다.
 
한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 12월 청약받은 오피스텔 5곳의 경쟁률은 0.48 대 1이다. 전체 344실 모집에 166명이 청약했다.
 
그나마 서울의 경우는 그나마 양호한 편이다.
 
서울 강동구 ‘더샵 강동센트럴 시티’ 경쟁률이 6.63 대 1로 가장 높았다. 지난해 아파트 청약에서 97가구 모집에 5751명이 몰리는 등 수요자 관심이 높았던 단지다. 서울 영등포구 ‘당산역 한강 더채움’과 ‘여의도 하이엔드 1ST’는 3 대 1의 경쟁률을 보였다.

서울 외 수도권과 지방 광역시 오피스텔은 모두 미달 사태를 빚었다.
 
인천 중구 ‘e편한세상 동인천 베이프런트’는 88명 모집에 25명이 신청했으며 부산에 들어서는 ‘e편한세상 범일 국제금융시티’는 224실 모집에 16명이 청약하는데 그쳤다.

추가 금리 인하 기대, 월세 상승 등으로 오피스텔 수익률은 개선되고 있다. 하지만 매매가가 떨어져 매수 심리가 살아나지 않고 있다.
 
부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 지난해 10월 0.03% 올랐으나 11월 다시 0.01% 내리며 하락 전환했다. 전국 오피스텔 가격은 2022년 7월 이후 28주 연속 내림세를 보였다.

위축된 오피스텔 분양시장이 회복되기 위해서는 보다 적극적인 정부의 세제 혜택이 필요하다는 업계의 목소리가 높다.
 
정부는 지난해 ‘8·8 공급 대책’에서 오피스텔과 빌라(다세대·연립) 등 소형 주택은 세금 산정 때 주택 수에서 제외하겠다고 발표했지만 전용면적 60㎡ 이하고 수도권 6억원 이하인 주택 등으로 기준을 뒀다.
 
그럼에도 오피스텔 매수세는 살아나지 않고 전세 수요만 높아지는 시장 왜곡 현상이 이어지고 있다. 이는 오피스텔의 신규 공급을 틀어막아 사회 초년생과 학생 등 1∼2인 가구의 주거 불안을 가중할 수 있다는 지적이 나온다.
 
실제로 지난해 전국 오피스텔 분양 물량은 2021년 5만5000여 실의 3분의 1 수준인 1만6000여 실로 급감했다.
 
업계에선 금리 인하와 분양 물량의 감소의 영향으로 최근 오피스텔 시장은 회복세에 접어들고 있다고 평가한다.
 
최근 부동산R114가 내놓은 분석에 따르면 2023년 하반기 저점을 찍었던 오피스텔 거래량은 조금씩 늘고 있으며 일부지역의 경우 경쟁률도 올라가고 있다.
 
한 부동산 전문가는 “서울을 중심으로 오피스텔 시장이 전년보다는 낫지만 지방 같은 경우는 회복이 더딜 수 있다”고 말했다.