대출이 갈랐다, '59㎡이 주력이고 분양가 10억원 미만'인 서울 신축 단지 각광

대출 막히자 작은 집으로 서울 59㎡도 '16억', 소형평형 상승률 6.72%…전면적대 1위

신규분양 절반 59㎡, 84㎡ 비중 22.5%, 59㎡ 평균분양가 15.9억, 1년새 27.8%↑

 

전통적인 '국민평형' 기준이 전용 84㎡에서 59㎡로 빠르게 이동하고 있다. 집값 상승세에 대출문턱까지 높아지면서 자금여력이 부족한 실수요자들이 상대적으로 저렴한 소형평형으로 몰린 결과다.

 

문제는 수요집중으로 전용 59㎡ 가격마저 가파르게 치솟고 있다는 점이다. 정부가 고가주택과 가계대출을 억제하기 위해 금융규제를 강화하자 낮은 가격대와 면적으로 수요가 이동하면서 실수요자가 '살 수 있는 집' 자체 몸값이 비싸지는 상황이 벌어지고 있는 셈이다.

 

한국부동산원 통계에 따르면 올 상반기 서울 아파트 전용 40㎡초과~60㎡이하 매매가격지수는 지난해 말 대비 6.72% 뛰어오르며 전면적 통틀어 가장 높은 상승률을 기록했다. 전용 60~85㎡가 4.83%로 뒤를 이었고 135㎡초과 대형은 2.09% 오르는데 그쳤다.

 

불과 1년전과 정반대 흐름이다.

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지난해 상반기에는 전용 135㎡초과 대형이 5.25% 올라 면적별 상승률 1위를 기록했다. 반면 전용 40㎡초과~60㎡이하 상승률은 3.06%에 머물렀다.

 

거래량 격차는 더 크다.

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올 상반기 전용 40~60㎡ 아파트 거래량은 1만2787건으로 135㎡초과 대형 951건의 약 13배에 달했다.

 

소형 강세는 하반기에도 이어지고 있다.

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한국부동산원에 따르면 지난 7월 서울 전용 40~60㎡ 아파트 가격은 한달전보다 1.66% 상승해 모든 면적 가운데 가장 많이 올랐다. 2018년 9월이후 약 8년만에 가장 높은 월간 상승률이다.

 

KB부동산 기준으로 보면 서울 강북 14개구 전용 60㎡이하 아파트 평균 매매가격은 지난달 9억164만원을 기록해 사상 처음으로 9억원선을 돌파했다. 지난 2월 8억1459만원에서 불과 6개월만에 약 8700만원 뛰었다.

 

실거래에서도 이런 흐름이 확인된다.

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서울 관악구 관악우성아파트 전용 59㎡는 지난 7월 11억1000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 직전 최고가 10억5000만원에서 한달도 지나지 않아 6000만원 올랐다.

 

노원구 상계동 노원센트럴푸르지오 전용 59㎡는 지난 6월8일 9억7000만원에 거래된 뒤 7월3일 10억원에 손바뀜했고 강북구 미아동 경남아너스빌 전용 59㎡도 지난 3~5월 7억원 중후반에 거래되다가 7월 들어 7억9000만원, 8억3500만원으로 연이어 가격을 높였다.

 

서울 일부지역에서는 전용 59㎡가 이미 15억원을 넘어섰다. 중구 신당동 신당남산타운 전용 59㎡는 지난 6월27일 15억9000만원에 거래됐고 성동구 행당동 서울숲행당푸르지오 전용 59㎡도 지난 6월8일 16억원에 손바뀜하며 최근 3년 최고가를 기록했다. 과거 84㎡가 형성하던 가격대로 59㎡가 올라선 셈이다.

 

이처럼 주택수요가 작은 면적으로 이동한데는 대출규제가 적지 않은 영향을 미쳤다는 분석이다.

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정부는 지난해 6·27대책을 통해 수도권과 규제지역 주택구입 목적 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한한데 이어 10·15대책에서는 주택가격별 한도를 차등화했다.

 

시가 15억원이하 주택은 최대 6억원, 15억원초과~25억원이하는 4억원, 25억원초과는 2억원까지만 주담대를 받을 수 있도록 한 것이다. 여기에 수도권·규제지역 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 강화했다.

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집값이 비쌀수록 구매자가 마련해야 할 자기자본이 급격히 늘어나는 구조가 만들어지면서 실수요자는 자금조달이 가능한 주택으로 눈을 돌리기 시작했다.

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서울시 분석 결과 지난 7월 서울 아파트 거래 가운데 15억원이하 비중은 81.2%로 전월 76.3%보다 4.9%포인트 높아졌다.

 

수요변화는 신규주택 공급면적에도 영향을 주고 있다.

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직방 데이터랩이 서울 아파트 분양현황을 분석한 결과 올 상반기 신규분양 가운데 전용 59㎡ 비중은 48.6%로 절반에 육박했다. 84㎡는 22.5%에 그쳤다.

 

2020년만해도 84㎡ 비중이 32.4%로 59㎡(25.2%)보다 높았지만 2022년 처음 59㎡ 비중이 84㎡를 앞질렀고 올해 격차는 두배이상으로 벌어졌다.

 

문제는 면적을 줄여도 가격부담을 피하기 어려워지고 있다는 점이다.

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지난 8월 서울 민간아파트 전용 59㎡ 분양가는 최근 12개월 이동평균 기준 15억9343만원으로 집계됐다. 지난해 같은기준 12억4674만원보다 3억4669만원(27.8%) 오른 수준이다. 지난 5월이후 넉달연속 15억원대를 유지하며 최고치를 경신했다.

 

결국 대출규제가 서울 주택수요를 없애기보다 실수요자 선택범위를 좁혔다는 분석이다.

 

한 부동산 전문가는 "상대적으로 가격부담이 덜한 소형평형에 수요가 몰리고 있다"며 "국민평형에 비해 소형평형 거래가 늘면서 가격상승 속도도 빨라진 셈인데 규제가 이어지는 한 이런 현상은 계속될 것"이라고 말했다.

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결국 서울 아파트 전용 59㎡ 분양가가 10억 원을 훌쩍 넘기는 상황에서 10억 원이라는 심리적 저항선을 밑도는 가격 경쟁력은 무주택 실수요자들에게 대안이 되고 있다.

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다음은 전용면적 59㎡이 공급세대의 주력이며 10억원 미만 분양가가 형성된 신규 주택 현황이다.

 

●신대방역 더하이브 퍼스트=서울 관악구 신림동에 위치한 ‘신대방역 더하이브 퍼스트’가 줍줍 분양중이다.

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초역세권 입지에 더해, 실속 있는 평면 구성과 스마트한 주거 시스템을 갖춘 도심형 주거단지로 많은 관심이 모이는 분위기다.

 

‘신대방역 더하이브 퍼스트’는 지하 4층~지상 15층, 총 145세대 규모로 조성되며, 이중 141세대가 일반공급된다.

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전용면적 19~59㎡ 총 13개 타입으로 수요자들의 선택의 폭을 넓혔고, 이 중 전용면적 59㎡가 93세대로 전체의 절반 이상을 차지한다.

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분양 신청 자격은 대한민국에 거주하는 만 19세 이상이라면 거주 지역, 청약통장 가입 여부와 무관하게 누구나 가능하다.

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분양가는 합리적인 수준으로 책정됐으며 계약금 5% 및 중도금 60% 무이자를 적용해 초기 자금 부담을 완화했다. 중도금은 최대 60%까지 대출 가능하며, 중도금 대출금액 잔금대출 전환도 가능하다. 지난해 10.15대책에 따른 토지거래허가구역 2년 실거주 의무도 적용받지 않는다.

 

교통, 생활 편의 등 입지적 장점은 압도적이다. ‘신대방역 더하이브 퍼스트’는 지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용할 수 있는 역세권으로 강남 및 도심권(CBD) 접근성이 우수하며, 신림선과의 연계로 여의도 접근성도 탁월하다.

 

강남순환도시고속도로, 남부순환로, 서부간선도로 등도 가까워 사통팔달 교통이 편리하며 경전철 난곡선(계획)과 강남순환도시고속도로와 바로 연결되는 신림–봉천터널(공사 중)까지 더해져 교통여건은 더 좋아질 예정이다.

 

생활 인프라도 풍부하다. 서울대병원이 운영하는 보라매병원, 한림대강남성심병원 등 대형 종합병원이 인접해 의료접근성이 우수하다. 롯데백화점, 현대아울렛, 이마트 등 대형 쇼핑시설과 전통시장, 초·중·고교까지 도보권에 갖춰져 있다. 또한 신림근린공원, 보라매공원, 난우공원, 와우산, 도림천 등 녹지와 산책로가 가까워 도심 속에서도 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.

 

상품성도 뛰어나다. 공간 활용도를 높인 효율적인 평면 설계와 다용도실(일부 세대), 드레스룸(일부 세대) 등 넉넉한 수납공간을 통해 1~2인 가구 및 신혼부부 등 실수요층의 관심이 높을 것으로 예상된다. 특히 전용 59㎡ 전 세대는 수요자들의 선호도 높은 된다.

 

입주민의 생활 편의를 높여줄 다양한 특화 설계도 눈길을 끈다. 스마트 홈 네트워크 시스템을 구축해 조명·난방 제어, 방문객 확인 등을 원격으로 제어할 수 있다. 일반 주차공간 대비 와이드하게 설계(일부)돼 여유로운 주차공간과 안전하고 편리한 무인택배 시스템도 도입된다.

 

아울러 단지 내 피트니스, 스크린골프장, 공유오피스, 다목적실, 라운지 등 다채로운 커뮤니티가 마련되며, 엘리베이터로 연결된 옥상정원에서는 프라이빗하고 쾌적한 휴식을 누릴 수 있다.

 

분양 관계자는 “전용 59㎡ 기준 서울 아파트 평균 분양가가 15억원을 넘어서는데 반해, 신대방역 더하이브 퍼스트는 7억원대부터 시작해 서울에서 보기 힘든 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.

 

분양문의 1668-0970

 

●브라운스톤 월곡 센트럴=이수건설이 서울 성북구 하월곡동에서 공급하는 '브라운스톤 월곡 센트럴'이 수요자들의 이목을 집중시키고 있다.

 

서울 도심 신축으로는 드물게 전용 59㎡ 타입은 7억원~9억원 대, 전용 74㎡ 타입은 9억원~10억원 대의 경쟁력 높은 분양가에 공급되는 단지다.

 

'브라운스톤 월곡 센트럴'은 서울 성북구 하월곡동 70-4번지 일원에 동신아파트 소규모재건축정비사업을 통해 공급되는 단지로, 지하 2층~지상 최고 20층, 2개 동, 전용면적 59~74㎡ 총 145세대 규모로 조성된다. 타입별 세대수는 △59㎡A 72세대 △59㎡B 15세대 △59㎡C 38세대 △74㎡ 20세대이며, 이 가운데 62세대가 일반분양 물량이다.

 

단지의 가장 큰 강점은 진입 문턱을 낮춘 구성이다. 실거주 선호도가 높은 전용 59㎡가 125세대로 전체의 약 86%를 차지한다. 강북권 신규 분양가가 전용 59㎡ 기준 12억~14억원대인 점을 고려하면 흔치 않은 가격대라는 평가다.

 

입지 경쟁력도 우수하다다. 단지 앞으로 서울 지하철 6호선 월곡역이 위치해 있고, 4호선 미아사거리역도 도보권에 있다. 여기에 2027년 11월 개통을 목표로 공사가 진행 중인 동북선 경전철 종암경찰서역(예정)과 미아사거리역(예정)이 더해지면 세 개 노선이 지나는 트리플 역세권 입지를 품게 된다.

 

생활 여건도 두루 갖췄다. 현대·롯데백화점과 이마트 하월곡점·미아점 등 대형 쇼핑시설이 가깝고, 도보권에 숭곡초·숭곡중과 영훈초·중·고등 학군이 형성돼 있다. 단지북측에 위치한 하월곡1구역에서 신속통합기획을 통한 주택정비사업이 추진되는 등 일대 지역가치 상승 기대감도 높다.

 

상품성도 차별화했다. 두 개 동을 나란히 세운 트윈 타워 형태로 조성되며, 내부에는 수요자 선호도가 높은 3~4베이 설계와 수납 효율을 극대화한 각종 특화설계가 적용된다. 지하 2층에는 계절 용품 등을 보관하는 세대별 전용 창고가 제공되고, 입주민의 건강 증진을 위한 피트니스센터도 들어설 예정이다.

 

분양 관계자는 "서울 분양가가 계속 오르는 상황에서 8억원대 분양가에 도심 신축을 잡을 수 있는 기회는 흔치 않다"며 "트리플 역세권 입지와 특화 상품성까지 갖춘 만큼 실수요자들의 관심이 높을 것으로 예상된다"고 말했다.

 

분양문의 1599-7775