인구감소지역 미분양 주택 취득 땐 주택수 포함 안해…양도세·종부세 혜택

 

세법에서는 1가구 1주택자에게 양도세(양도소득세)나 종부세(종합부동산세)를 계산할 때 일정 부분 혜택을 주고 있다.

양도세와 관련해서는 1가구 1주택자가 보유 기간, 거주 기간 등의 조건을 만족하고 매도 금액이 12억원 이하라면 양도차익 금액과 관계없이 전액 양도세 비과세 혜택을 주고 있는데 매도 금액이 12억원을 초과하더라도 양도차익 중 12억원 이하 부분에 대해서는 비과세 적용이 가능하다.

종부세를 계산할 때도 1가구 1주택자는 과세 대상 금액인 과세표준을 책정할 경우 공시가격 기준 12억원을 공제해 준다. 9억원이 공제되는 다주택자 기준보다 더 높은 공제 혜택을 적용하고 있다. 이 같은 1가구 1주택자에 대한 혜택은 원칙적으로 실물 주택 1주택에 적용되는 것이고, 예외적으로 2주택인 경우에도 1주택으로 간주해 적용하기도 한다. 이런 내용이 작년 말 세법 개정을 통해 정리됐다.

먼저 비수도권 지역의 ‘미분양 주택’에 대한 특례 규정이다. 비수도권은 서울, 인천, 경기를 제외한 지역을 의미한다.

비수도권에 있는 ‘준공 후 미분양 주택’을 해당 기간(2024년 1월 10일~2025년 12월 31일)에 취득하는 경우 양도세 계산 때 주택 수에 포함하지 않는다. 전용면적 85㎡ 이하, 취득액 6억원 이하라는 조건에 맞아야 한다.

이 같은 지방 준공 후 미분양 주택을 사들이면 양도세 비과세 판단 때 주택 수에 포함하지 않기로 했다.

주택 수에 포함하지 않는다는 의미는 실물 주택을 두 가구 보유하고 있더라도 마치 한 가구만 보유한 것처럼 세법 적용을 한다는 의미다. 

‘일시적 2주택’과 다르게 두 가구를 계속 보유해도 비과세가 가능한 것이다. 일시적 2주택자는 3년 내에 기존 주택 1가구를 팔아야 양도세 비과세 적용이 가능하다.

조건에 맞는 비수도권 준공 후 미분양 주택을 사들여 2주택자가 되면 종부세 적용 때에도 혜택을 받는다.

실물 주택이 2가구지만 다주택자 공제액 9억원이 아니라 1주택자 공제액 12억원을 적용받는다. 종부세 계산 때 1가구 1주택자는 소유주 연령, 보유 기간 등에 따라 최대 80% 세액공제가 이뤄지는데 이 역시 똑같이 적용받을 수 있다.

인구감소지역 주택 취득에 대한 특례를 담은 세법 개정도 이번에 완료됐다. 인구감소지역 주택 취득자도 비수도권 준공 후 미분양 주택 취득과 같은 혜택을 받을 수 있다는 얘기다. 즉 1가구 1주택자가 인구감소지역에서 주택 한 가구를 추가로 사들이더라도 양도세, 종부세 계산 시 주택 수에 포함하지 않는다.

인구감소지역은 수도권이나 광역시는 제외하되 수도권 내 접경 지역 및 광역시 내 군지역 등은 포함된다.

다만 기존에 보유한 주택이 있는 시·군·구에서 신규 주택을 취득했을 때는 제외된다. 취득액은 실제 매매 금액이 아니라 공시가격을 기준으로 한다. 양도세 비과세는 취득 시점 기준 4억원까지, 종부세 계산은 과세 기준일인 매년 6월 1일 기준 4억원 이하여야 한다. 또 취득 시기는 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 해당 주택을 사들이는 경우 적용 대상이 된다.

양도세 계산 시 공시가격 판단 시점이 취득 시점 기준이므로 이후에 공시가격이 상승하더라도 주택 수에 포함하지 않는 혜택은 계속 적용받을 수 있다.