2025년 새해 아파트 분양 14만 가구…'역대급 한파' 전망

 

2025년 아파트 분양시장에 역대급 한파가 몰아칠 전망이다. '공급 절벽' 현상으로 향후 집값 상승을 부추길 수 있다는 분석이 나오고 있다. 
 
부동산R114에 따르면 새해 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구가 분양될 예정이다. 이는 조사 이래 가장 저조했던 2010년(17만2670가구)의 최저치를 크게 밑돌며 역대 최저 기록을 경신하는 수치다. 아직 계획을 확정하지 못한 잔여물량(1만1000여 가구)을 포함하더라도 16만 가구에 미치지 못할 것으로 예상된다.
 
권역별 분양 계획은 수도권이 59%(8만5840가구), 지방이 41%(6만290가구)로 수도권 쏠림 현상이 예상된다. 지역별로는 수도권에서 경기(5만550가구), 서울(2만1719가구), 인천(1만3571가구) 순으로 집계됐다.
 
지방에서는 부산(1만8007가구)과 충남(1만3496가구)이 1만 가구 이상을 분양할 예정이지만 대부분 특정 지역(에코델타시티, 천안·아산탕정)에 집중될 전망이다.
 
아파트 분양 물량 중 자체사업(도급포함)은 53%(7만7157가구), 정비사업(리모델링 포함)은 47%(6만8973가구)로 집계됐다. 정비사업은 전년 대비 감소했다. 수도권을 중심으로 정비사업 물량이 소진됐기 때문이다.
 
2025년 대규모 정비사업(1000세대 이상)은 서울의 경우 '래미안원페를라'(1097가구)가 유일하다. 경기는 '고양원당더샵포레나'(2601가구), 의왕고천나재개발(1913가구), 딸기원2지구재개발(1096가구) 정도만 계획돼 있다.
 
2024년 서울 분양 물량은 강남3구(서초, 강남, 송파)에 집중되었으나 2025년에는 동작구, 영등포구, 은평구 등으로 분양이 확대되며 중급지 비중이 늘어날 전망이다. 상급지에서의 분양 물량이 소진된 결과로 분석된다.

2025년 아파트 분양시장은 단순한 경기 변동을 넘어 정책적, 경제적, 구조적 이슈가 복합적으로 얽혀 역대 최저 물량을 기록할 것으로 보인다. '공사비 상승'과 '정책 이행력 부족'은 시장 안정화를 저해하는 주요 요인으로 지목된다.
 
공급을 늘리기 위해서는 공사비 논의가 우선돼야 한다. 최근 몇 년간 원자재 가격 상승, 인건비 상승, 환경 규제 강화 등 다양한 요인이 겹치면서 공사비가 꾸준히 상승하고 있다.
 
기존 정비사업은 물론 1·3기 신도시 등 정부의 주요 공급 전략에도 걸림돌로 작용하고 있다. 공사비 증가로 사업성이 저하되면서 금융 지원이 어려워지고 결국 소비자에게 분양가 부담이 전가되는 악순환이 반복되고 있다.
 
흔들림 없는 정책 이행으로 시장에 안정감을 주는 것도 필수적이다. 혼란스러운 탄핵 정국에 정책 공백이 장기화된다면 시장 참여자들의 신뢰가 약화되고 투자 심리가 위축될 가능성이 크다는 지적이다.
 
이태용 부동산R114 연구원은 "관련 부서는 흔들림 없는 정책 집행을 통해 시장 참여자들에게 안정감을 제공해야 한다"며 "탄핵 정국의 방향성이 2025년 분양시장의 한파를 해소하고 부동산 시장에 새로운 활력을 불어넣는 핵심 요소다"라고 말했다.