기준금리 인하에 '꿈틀'…오피스텔 시장 다시 전성기 맞을까

서울 주요 지역 오피스텔, 지난달 신고가 기록 이어져
대출 규제에 '아파트 대체제' 오피스텔 관심 커져
정부의 비아파트 활성화 대책으로 투자 환경 개선
한국은행 기준금리 인하로 투자 수요도 높아져

전세사기 여파에 고금리까지 겹쳐 냉기가 돌았던 오피스텔 시장, 최근 들어 오피스텔을 찾는 수요자들이 늘고 있다.

이렇게 오피스텔 시장이 들썩이는 건 정부가 지난 8월 비아파트 활성화 대책을 내놓으면서 오피스텔 투자 환경이 나아졌기 때문이다.
 
정부는 오피스텔, 빌라 등 비아파트 규제를 완화했다. 전용 60㎡ 이하 오피스텔, 빌라 등 신축 소형 주택을 구입하면 2027년 12월까지 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 세금 산정 때 주택 수에서 제외해준다.
 
생애 최초로 전용 60㎡ 이하 소형 주택을 구매한 사람은 취득세 감면 한도를 현행 200만원에서 300만원으로 확대한다.
 
청약에서 불이익이 없도록 무주택으로 인정하는 비아파트 범위도 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 넓힌다.
 
무주택 공시가격 기준은 수도권은 1억6000만원 이하에서 5억원 이하로, 지방은 1억원 이하에서 3억원 이하로 높인다.
 
이에 더해 무섭게 치솟는 집값에다 최근 한국은행이 기준금리를 인하하면서 금리에 민감한 오피스텔에 대한 투자 수요도 덩달아 높아지고 있다.
 
실제로 전국 오피스텔 평균 수익률은 지난 2022년 3월 이후 30개월 연속 상승세다.
 
한국은행이 3년 2개월 만에 기준금리를 인하하면서 신규 오피스텔 분양시장에 대한 관심이 높아지고 있다.

지난 10월 11일 한국은행은 현재 3.5%인 기준금리를 0.25%포인트 인하했다. 이는 지난 2021년 8월 이후 3년 2개월 만이다.
 
정부의 대출 규제에다 치솟은 아파트값에 대한 피로감이 이어지면서 아파트 대체제로 꼽히는 주거용 오피스텔에 대한 관심이 차츰 커지는 분위기다.
 
1~2인 가구 수요가 늘어난 데다 전세사기 여파로 월세 가격이 높아져 오피스텔 평균 수익률이 우상향곡선을 그리는 점도 눈길을 끈다.
 
전국 오피스텔 평균 수익률은 올 8월 기준 연 5.38%까지 치솟았다. 2022년 3월(4.73%) 이후 30개월 연속 상승세다.

실제 지난 9월 서울에서 거래된 오피스텔 가운데 15%가 신고가에 팔리는 등 침체에 빠졌던 오피스텔 시장이 최근 들어 회복세를 보이고 있다.

지난 3분기 서울 오피스텔 매매가격은 상승 전환했는데, 월별로 보면 2022년 8월 이후 23개월 연속 하락하다가 7월 들어 보합 전환한 뒤 2개월 연속 상승세다.
 
부동산 전문가들은 금리인하가 본격적으로 시작되면서 아파트보다 오피스텔 등 수익형 부동산의 투자수요가 더욱 커질 것으로 보고 있다.
 
업계에서는 아파트 투자가 부담스럽다면 틈새 투자로 오피스텔 등 수익형 부동산을 눈여겨보는 것도 방법이라고 전했다.
 
기준금리 인하로 임대수익률이 높아지면 수익형 부동산 투자 가치가 덩달아 높아지는 덕분이다.

실제로 서울 오피스텔 매매 시장이 최근 바닥을 찍고 상승세로 돌아섰다는 관측이 나오고 있다.
 
서울 송파구 신천동 ‘롯데캐슬골드’ 전용 74㎡는 최근 9억3000만원에 실거래됐다. 직전 최고가(6억8500만원) 대비 2억4500만원 오른 가격이며 관악구 봉천동 ‘한양아이클래스’ 전용 20㎡도 1억9100만원에 주인을 찾으면서 신고가를 경신했다.

다만 오피스텔 시장의 회복 여부는 향후 추이를 좀 더 지켜봐야 한다는 신중론도 적지 않다.

전문가들은 오피스텔에 투자할 경우 안정적인 임대 수요 여부를 꼼꼼히 따져보고 매매가격이 높을 경우 수익률이 낮아질 수 있다는 점 등을 유의해야 한다고 조언한다.
 
업계 관계자는 “서울 오피스텔 중에서는 역세권 상품 수요가 특히 증가하고 있고, 현저하게 낮아진 입주 예정 물량으로 공급부족 우려까지 확산되고 있다”라며, “여기에 얼마전 금리인하가 발표되면서 시장에 대한 기대감이 높은 상황이다”라고 전했다.
 
다만 오피스텔과 같이 수익형 부동산 대표 주자인 상가 투자는 유의해야 한다는 의견이 많다. 경기 침체로 공실률이 늘면서 수익률 감소, 매매가 하락의 악순환이 이어지고 있기 때문이다.
 
한국부동산원에 따르면 전국 대규모 상가 공실률은 지난해 2분기 13.46%에서 올 2분기 13.79%로 계속 높아지는 모습이다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “오피스텔은 매매차익형보다 임대수익형 등의 고려가 많은 가운데 금리 인하와 월세 가격 상승 등에 따라 수익이 좋아질 것이라는 기대감이 작용하면서
“수도권 상가 공실이 늘면서 수익률이 떨어져 금리 인하 효과를 보기는 쉽지 않은 상황에서 당분간 오피스텔 등 주거용 부동산 위주로 투자하는 것이 안전해 보인다”고 말했다.
 
다음은 서울에서 분양중인 주요 역세권 오피스텔 현황이다.

 

●이대역 엔트라리움 샵2=서울 신촌 이대역에 주거용 오피스텔인 ‘이대역 엔트라리움 샵2’가 공급이 한 창이다.

업체 관계자에 따르면 단지는 지하 2층에 지상 19층 규모의 건물로, 오피스텔 108실, 공동주택 44세대로 총 152세대의 규모로 즉시 입주가 가능하며 지하 1층과 2층에는 상가가 들어선다. 
 
전세대 복층구조로 화장실이 2개로 설계돼 있으며 단지는 선시공 후분양 오피스텔로, 현재 준공이 끝나 층별로 상이한 총 6개의 타입을 직접 눈으로 확인한 뒤 계약이 가능하다. 

단지 가까이에 지하철 2호선 이대역·신촌역과 경의중앙선 신촌역이 있다. 

또한 새절역과 서울대입구역을 잇는 경전철 서부선이 신촌역을 지날 예정으로, 서울 영등포와 여의도 일대 접근이 용이하다.
 
단지 인근에 이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등의 주요 대학이 들어서 있으며, 대형백화점과, 영화관 등 생활편의시설이 들어서 있다.

계약금 10%, 잔금 90%, 대출은 60~70% 가능하며 분양가는 3억~4억대까지 다양하게 책정이 되었다. 
 
분양문의 1668-0970

●마포 에피트 어바닉=서울 마포구 아현동 일대에 들어서는 ‘마포 에피트 어바닉’에 관심을 끌고 있다. 아파트와 주거형 오피스텔이 함께 들어서는 해당 단지는 지하 5층~지상 24층 2개동 총 407세대로 전용면적 34~46㎡ 아파트 198세대와 전용면적 42/59㎡ 오피스텔 209실 규모로 설계됐다.
 
1순위에서 최고 34대 1의 높은 청약률을 기록하는 등 계약까지 좋은 분위기가 이어질 것으로 보인다. 정당 계약은 아파트와 오피스텔 모두 오는 27일부터 29일까지 3일간 진행된다.
 
해당 단지는 사통팔달 교통망과 풍부한 생활인프라, 뛰어난 교육환경 등을 모두 갖췄다. 서울 지하철 5호선 애오개역이 도보 2분 거리에 위치한 초역세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 해당 노선을 이용하면 여의도와 광화문 업무지구까지 10분 이내로 이동할 수 있다. 지하철 2호선 아현역도 도보권이고 지하철 5·6호선, 경의중앙·공항철도 환승역인 공덕역도 한 정거장 거리에 있다.
 
단지 인근에 마포대로와 신촌로 등 간선도로망이 있어 강변북로, 올림픽대로 진입이 편해 서울 전역으로의 이동도 용이하다.
 
다채로운 커뮤니티도 마련된다. 피트니스와 GX룸, 골프클럽, 탁구장, 댄싱룸, 라커룸&샤워실 등 다양한 운동을 할 수 있는 시설이 지하 2층에 조성된다. 지상 2층은 카페 그린하우스와 코쿤카페, 힐링가든, 리프레쉬 라운지, 릴랙스 라운지 등이 예정됐다. 최상층에 있는 루프톱에는 BBQ가 가능한 다이닝과 펫플레이그라운드, 키즈플레이존, 라운지 등이 들어서 가족·지인과 색다른 경험을 공유할 수 있다.
 
자녀들의 교육환경도 뛰어나다. 단지 인근에 아현초, 서울소의초, 공덕초, 한서초, 아현중, 숭문중, 서울여중, 환일중, 배문중, 환일고, 배문고 등이 있어 탁월한 교육여건을 갖췄다. 이어 초록숲작은도서관, 꿈을이루는작은도서관, 손기정문화도서관, 손기정어린이도서관, 마포평생학습관, 청파도서관, 경의선숲길, 효창공원 등도 이용할 수 있다.
 
또한 이마트, 롯데마트, 현대 백화점 등 유통·쇼핑시설과 CGV, 메가박스 등이 인접해 문화 편의시설을 편리하게 이용할 수 있고, 마포경찰서, 서울서부지방법원 등 관공서도 인근에 위치한다.
 
분양문의 1555-3111

 

●지젤 라이프그라피 서초=㈜두손건설이 시공하는 ‘지젤 라이프그라피 서초’ 오피스텔이 분양중이다.
 
대지면적 3,048.10㎡, 지하 6층~지상 22층, 오피스텔 399실 규모로 조성된다. 전용면적 A타입 56.42㎡(105세대), A-1타입 56.42㎡(42세대), B타입 59.83㎡(147세대), C타입 69.51㎡(21세대), D타입 56.16㎡(84세대) 등으로 구성된다.

단지는 보행자와 주변환경을 고려한 두 개의 타워로 나눈 설계가 특징이다. 1층은 8m 높이의 아치형 필로티 설계로 아치 아래 공간에 정원을 마련해 쾌적한 거리 환경을 제공한다. 2TOWER를 연결하는 브릿지 공간에도 10m 층고의 대형 로비공간 및 숲의 모습을 담은 시즌월이 설치되어 4계절의 자연을 실내에서도 느낄 수 있다.

내부는 2~3인 가구의 라이프 스타일별로 선택이 가능한 네 가지 타입으로 구성되며 각 타입 별로 최신 주거 트렌드에 부합하는 디자인에 2ROOM, 2BATHROOM 구조를 적용하고, 드레스룸 등넉넉한 수납공간을 제공해 공간 효율성을 극대화했다.

게다가 타 오피스텔에 비해 더 넓고 쾌적한 공간을 누릴 수 있게 됐다. 현장 관계자는 “올해 초 오피스텔에도 발코니 설치가 가능하도록 법령이 개정되면서, ‘지젤 라이프그라피 서초’는 수분양자의 편의성 증대를 위해 일부세대 평면에 발코니를 추가하는 내용의 설계변경 인허가를 완료하고 공사 중” 이라고 밝혔다. 이는 분양가 상승 없이 기존 면적에 서비스면적이 추가되는 것으로, 자금 부담 없이 추가 편의성을 누릴 수 있게 되었다.

입주민을 위한 피트니스 클럽, 수영장, 옥상 가든 등의 커뮤니티 시설과 더불어 180여석 규모의 베이커리 공간이 될 근린생활시설을 갖추어 거주자의 편의성과 주거비용의 효율성도 높였다.

‘지젤 라이프그라피 서초’는 서울 서초동의 초역세권 입지에 계획된 오피스텔로, 사통팔달 교통망과 우수한 교육환경, 주거편의성을 지녔다는 것이 가장 큰 장점이다.

단지는 도보 5분 거리에 서울 지하철 3호선 남부터미널역과 2호선 서초역·교대역이 가까운 트리플 역세권을 갖췄다. 경부고속도로 및 서초IC, 남부순환로 등의 진입이 쉬운 광역 교통망도 품었다. 여기에 한남IC~양재IC 구간을 대상으로 한 ‘경부고속도로 지하화 사업'이 예정되어 있어 완공 시 상습 교통체증 구간 완화로 주거 환경이 더욱 편리해질 것으로 전망된다.

교통망을 비롯해 생활편의 해결을 위한 각종 인프라도 단지 주변에 밀집된 상태다. 신세계백화점, 국립중앙도서관, 가톨릭대학교 강남성모병원, 예술의전당 등이 위치해 쇼핑이나 생활편의 해결이 수월하다. 또한 우면산, 서리풀공원 등 천혜의 자연환경이 더해져 입지면에서도 경쟁력이 높다는 평을 받고 있다.

서울 내 최고 학군으로 꼽히는 ‘강남 8학군’ 지역의 명품 학세권도 갖췄다. 8학군에 포함된 서초고, 서울고, 상문고 등과도 인접해 있으며, 각급 명문학교는 물론 학원, 독서실 등 교육·문화시설도 가까워 학령기 자녀를 둔 3040세대들에게 안성맞춤이다.

지역 내 미래가치도 우수하다. 서초구 일대에 옛 정보사 부지가 친환경 문화예술 복합타운으로 개발된다. 부지면적이 축구장 13개와 맞먹는 크기인 9만6795㎡ 규모로 조성되는 이 사업은 3만여 명의 고용 창출 효과가 예상되며 예술의전당, 롯데칠성 및 코오롱 부지, 서리풀공원을 거쳐 새빛섬과 연계한 문화클러스터 구축 효과가 나타날 전망이다.

이와 더불어 양재·우면·개포 일대에 조성되는 R&CD 개발도 진행된다. 서초구는 양재R&CD특구 사업이 완료되면 글로벌 기업, 대학 연구인력 등 1만 5000여명에 달하는 양질의 일자리가 만들어질 것으로 기대하고 있다.
 
분양문의 02-582-5581