세 부담은 낮추고 공급은 부족…'아파트급 주거용 오피스텔' 각광

정부 세제개편안 및 지방세법 개정으로 오피스텔 취득세·보유세 부담 대폭 완화

시세 30억원대 기준 아파트 대비 보유세 5분의 1 수준… 절세 매력 부각

 

최근 정부의 잇따른 세제 개편과 부동산 규제 완화로 주거용 오피스텔이 아파트를 대체할 실거주 주거 상품으로 각광받고 있다.

 

정부가 발표한 세제 개편안에서 오피스텔의 취득 및 보유 부담을 낮추는 방안이 마련된 데다 공급 부족으로 가격까지 상승세를 보이면서 수요자들의 관심이 높아지고 있다.

 

지난 8월 26일 행정안전부가 발표한 '2026년 지방세제 개편안'에 따르면 생애최초로 12억원 이하 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택을 취득했을 때 적용됐던 취득세 감면 혜택(200만원)이 오피스텔에도 적용된다. 오피스텔이 사회초년생 등 실수요자들의 첫 주거공간으로 활용되는 현실을 반영해 비아파트 보유 이력을 생애최초 판단에서 제외하기로 한 것이다.

 

보유세 측면에서도 아파트 대비 명확한 우위를 점하고 있다.

 

'2026년 세제개편안'에 따른 주택 가액 중심의 종부세 개편 기조 속에서 아파트는 국토교통부가 산정 공시하는 공동주택가격을 기준으로 보유세가 부과되는 반면 오피스텔은 실거래가의 20~30% 선에 머무는 '지방자치단체 시가표준액'을 기준으로 과세표준이 산정된다.

 

실제 서울 내 30억원대 고가 상품 기준으로 시뮬레이션한 결과, 아파트 보유세가 연간 약 1,100만원인 데 반해 주거형 오피스텔은 약 200만원 선으로 나타나 보유세 부담이 5분의 1 수준에 그치는 것으로 분석됐다.

 

서울 아파트 청약 경쟁이 날로 치열해지는 가운데, 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 가점 제한도 받지 않아 내 집 마련을 준비하는 수요자들의 선택지로 부각되고 있다.

​

서울 등 규제지역 아파트는 집값 구간별로 담보대출 한도가 제한되지만, 오피스텔은 이 같은 규제를 적용받지 않아 담보인정비율(LTV)이 통상 70% 수준을 유지한다.

 

실거주 의무가 없고 아파트 청약 시 무주택자 자격도 그대로 유지된다. 여기에 업무용으로 운용할 경우 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 주택 수 산정에서 제외돼 다주택자 중과 부담도 덜 수 있다.

 

공급 부족에 따른 가격 상승도 오피스텔 시장에 대한 관심을 높이는 요인이다.

 

KB부동산 통계에 따르면 올해 7월 기준 수도권 오피스텔 매매가격지수는 100.1로, 1년 전보다 0.5% 상승했다. 장기간 하락세를 이어가던 수도권 오피스텔 가격이 지난해 말부터 상승세로 전환한 이후 현재까지 강보합 흐름을 이어가고 있는 것이다.

 

특히 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔의 매매가격지수는 101.9를 기록하며 2024년 10월 이후 21개월 연속 상승세를 이어갔다. 이는 시장 호황기였던 2022년 10월의 98.4를 크게 웃도는 수준이다.

 

업계에서는 대출 규제와 주택 보유에 따른 세 부담 등이 커지는 상황에서 상대적으로 다양한 세제 혜택을 갖춘 주거형 오피스텔의 선호도가 높아질 것으로 보고 있다.

 

이러한 시장 분위기 속에서 아파트급 오피스텔이 분양에 나서 수요자들의 관심이 높아지고 있다.

 

●힐스테이트 송파더그리드=현대건설이 9월 서울시 송파구 장지동 909번지 일원에 분양 예정인 '힐스테이트 송파더그리드'가 수요자들의 관심을 받고 있다.

 

'힐스테이트 송파더그리드'는 지하 4층~지상 16층, 10개 동, 전용면적 34~119㎡, 총 1,393실 규모로 조성된다. 각 세대 내부에는 2.42m 높이의 우물천장을 적용해 개방감과 공간감을 극대화했으며 중문, 냉장고, 인덕션 품목을 기본 제공해 주거 편의성을 높였다. 세대별 창고를 제공해 대형 물품을 따로 보관할 수 있으며, 단지 내 주차공간은 세대당 1.19대 수준으로 넉넉하게 계획됐다.

 

대규모 커뮤니티 시설도 조성된다. 단지 내에는 실내골프연습장, 피트니스와 필라테스, GX룸 등을 갖춰 입주민들이 건강한 여가생활을 누릴 수 있도록 했으며, 남·여 사우나와 힐스라운지 등 휴식 공간도 조성된다.

 

이와 함께 작은도서관, 게스트하우스, 코인세탁실 등 입주민의 일상을 더욱 풍요롭게 해줄 다양한 생활 밀착형 시설도 마련된다. 또한 현대건설만의 공기청정 기술을 적용한 친환경 놀이공간 H 아이숲과 반려동물 전용 목욕 공간 및 드라이 시설을 갖춘 H 위드펫도 조성돼 차별화된 주거 환경을 선보일 예정이다.

 

단지 도보권의 복정역은 지하철 8호선과 수인분당선이 지나는 더블 역세권으로 잠실, 문정, 판교, 강남 등 주요 업무지구로의 이동이 편리하다. 마천역(5호선)과 복정역·남위례역(8호선)을 잇는 위례선 트램이 올해 12월 개통을 목표로 시범 운행 중이어서 향후 트리플 교통망 프리미엄까지 기대된다.

 

분양문의 02-6203-3650

 

●동탄역 디에트르 퍼스티지=대방건설은 동탄역 인근에서 ‘동탄역 디에트르 퍼스티지’ 주거용 오피스텔을 공급하고 있다.

​

단지는GTX-A와 SRT가 정차하는 동탄역을 이용할 수 있으며 삼성전자 기흥·화성캠퍼스와 삼성SDI, 용인 첨단시스템반도체 국가산업단지 등 주요 산업시설로 이동할 수 있는 입지를 갖췄다는 것이 분양 측 설명이다.

​

단지 내에는 상업시설과 업무시설, 7개 상영관 규모의 메가박스 등이 함께 조성돼 주거와 쇼핑, 문화시설을 한 공간에서 이용할 수 있도록 했다.

​

분양 측은 인근 아파트와 비교해 공급가격이 상대적으로 낮다는 점도 강조했다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인근 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크6.0’ 전용 59㎡는 최근 4층 매물이 13억9,500만원에 거래됐다.

​

이를 공급면적 기준으로 환산하면 3.3㎡당 약 5,812만원이라는 것이 분양 측 계산이다. 동탄역 디에트르 퍼스티지 주거용 오피스텔 전용 84㎡ 4층의 분양가격은 8억6,360만원으로, 공급면적 기준 3.3㎡당 약 3,598만원이다.

​

다만 아파트와 오피스텔은 전용률과 관리비, 취득세, 대출 조건, 주택 수 산정 방식 등이 다르기 때문에 단순한 면적당 가격 비교만으로 실제 가격 경쟁력을 판단하기는 어렵다.

​

동탄구가 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되고 아파트의 담보대출과 전매, 청약 재당첨 등에 대한 규제가 강화되면서 주거용 오피스텔의 제도적 차이에 관심을 갖는 수요도 나타나고 있다.

​

분양 측에 따르면 해당 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장 없이 만 19세 이상이면 계약할 수 있고, 토지거래허가 및 의무거주 규제 적용 대상에서 제외된다. 계약 후 전매와 전·월세 임대도 가능하다고 설명했다.

​

다만 오피스텔의 담보인정비율과 주택 수 포함 여부, 세금 및 향후 아파트 청약 자격은 실제 사용 목적과 보유 현황, 금융기관 심사, 관련 법령에 따라 달라질 수 있어 계약 전에 확인해야 한다.

​

동탄역 디에트르 퍼스티지는 전용 84㎡에 3베이·3룸 구조를 적용했다. 팬트리와 드레스룸 등 수납공간을 마련하고 일반적인 공동주택보다 높은 천장고와 우물천장, 통창 설계를 적용해 개방감을 높였다는 설명이다.

​

삼성 비스포크 냉장고와 김치냉장고, 스팀오븐, 천장형 냉난방 시스템, 일체형 비데 등 빌트인 가전도 기본으로 제공한다. 입주민은 피트니스센터와 골프연습장 등 커뮤니티시설을 이용할 수 있다.

​

업계 관계자는 "동탄은 규제 이후 잠시 거래가 위축됐지만 가격 상승세 자체가 완전히 꺾였다고 보기는 어렵다"며 "삼성전자 사내대출 시행으로 추가적인 매수 여력이 생길 경우 동탄과 같이 배후수요가 있는 지역을 중심으로 시장 움직임이 다시 나타날 가능성도 있다"고 말했다.

​

한편 '동탄역 디에트르 퍼스티지' 주거용 오피스텔 견본주택은 경기도 화성시 동탄구 여울동 일원에서 운영 중이다.

 

분양문의 1877-7078

 

●두산위브더제니스 부천=두산건설과 쌍용건설 컨소시엄은 경기도 부천시 소사구 소사본동 일원에 '두산위브더제니스 부천'을 분양한다.

 

소사본1-1구역 재개발사업을 통해 공급하는 단지는 최고 49층, 7개 동 규모로 아파트 1,728가구와 오피스텔 280실로 구성된다. 이 가운데 아파트 1,158가구(전용면적 59·74·84㎡)와 오피스텔 261실(전용면적 39·45㎡) 등 총 1,419가구가 일반에 공급된다.

 

단지는 서울 지하철 1호선과 서해선이 지나는 소사역을 걸어서 이용할 수 있다. 서해선을 이용하면 부천종합운동장역으로 이동할 수 있으며, 이 역에는 향후 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선이 정차할 예정이다.

​

평면은 타입에 따라 4베이 판상형 구조를 적용하고 드레스룸과 주방 특화설계 등을 마련했다. 일부 가구에서는 성주산 조망이 가능할 전망이다. 커뮤니티시설로는 피트니스센터와 GX룸, 실내골프연습장, 작은도서관, 맘스스테이션 등이 들어설 예정이다. 지하에는 세대별 창고도 마련한다.

​

소사역 주변에서는 정비사업과 신규 주택 공급이 이어지고 있다. 두산건설에 따르면 단지 반경 약 1㎞ 안에 약 7000가구 규모의 주거벨트가 형성될 전망이다.

​

분양문의 1555-5529