'호재'와 '악재' 혼재 속 대선 이후 부동산 시장 어디로?

금리인하 '호재'·대출규제 '악재' 공존, 7월 3단계 DSR 규제로 금리인하 효과 제한…새 정부 정책 불확실성도 관망세 영향

공급 부족으로 서울 등 주요지역 집값 상승세 지속 전망

 

금리인하라는 '호재'와 대출규제라는 '악재' 혼재하고 있는 상황에서 6월 3일 조기 대선 이후에 부동산 시장이 어디로 갈지에 대한 관심이 높아지고 있다.

 

먼저 한국은행이 기준금리를 지난 5월 연 2.5%로 인하했지만 전문가들은 부동산 시장 관망세가 이어질 것으로 전망된다.

 

올 7월부터 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도가 축소돼 금리 인하 효과가 제한될 것이란 분석에서다.

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대선 이후 새로운 정부 출범을 앞둔 상황에서 정책 방향 불확실성도 관망세를 부추길 요인으로 지목된다.

 

다만 아파트 공급 부족이 예상되는 만큼 서울 등 수도권 주요지역에는 집값 오름세가 지속될 것이란 전망도 나온다.

업계에 따르면 한국은행 금융통화위원회는 지난 5월 29일 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.75%에서 2.50%로 인하했다.

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업계에서는 기준금리 인하가 매수세 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 다만 실제 부동산 시장에서 체감하는 효과는 제한적일 전망이다. 7월 시행되는 스트레스 DSR 3단계로 대출 한도가 축소되기 때문이다.

 

업계 전문가들은 기준금리보다 대출 한도를 더 중요하게 보고 있다.

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7월부터 수도권 주택담보대출에는 기존 대비 0.3%포인트(p) 오른 1.5%의 스트레스 금리가 적용된다. 스트레스 DSR은 미래 금리 변동 위험을 반영해 대출 금리에 가산 금리(스트레스 금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도다.

 

미래 금리 변동성 리스크를 반영한 스트레스 금리가 붙으면 대출 한도가 줄어드는 효과가 있다.

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한 부동산 전문가는 “기준금리보다도 매수세에 중요한 것은 대출 한도인데 필요한 만큼의 대출 자체가 나오지 않으면 금리 인하의 효과는 한계가 있다"고 말했다.

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전문가는 이어 "올해 하반기는 새 정부의 초기라는 점을 감안하면 대출 규제가 완화될 것으로 보기 어렵기 때문에 단순히 이번에 기준금리가 내려갔다고 해서 집값 매수세 등을 가속화하는 효과를 기대하기는 쉽지 않다"고 전했다.

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또 다른 전문가는 "금리 인하로 대출을 통한 부동산 구입 이자 부담이 낮아질 전망이지만, 7월 수도권을 중심으로 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 있어 부동산 시장의 금융환경은 호재와 악재가 공존하는 모습"이라고 말했다.

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새 정부 출범을 앞둔 상황에서 부동산 정책 방향에 대한 불확실성도 시장 관망세를 이어갈 요인으로 지목된다.

 

차기 정부의 정책이 구체화되기 전까지 수요자들이 관망세를 보일 가능성이 높다는 관측이다.

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6월 대선 후 차기 정부 부동산 정책이 구체화되기 전까지는 시장 참여자들이 관망세를 보일 것으로 예상되며 특히 공급 부족 우려와 스트레스 DSR 3단계 대출 규제 등이 맞물려 시장의 불안감은 높아질 수 있다는 것이 업계의 견해다.

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일각에선 아파트 공급 부족이 예상되는 만큼 서울 등 수도권 주요 지역의 집값 상승세는 지속될 것이라는 전망이 나온다.

 

원자잿값과 인건비 상승 속에 지난 몇 년간 인허가·착공이 급감하면서 공급 부족 우려가 커진 상황이기 때문이다.

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실제 올해 1~4월 누적 분양 물량은 4만1685가구로 전년 동기(7만661가구) 대비 41% 줄었다. 특히 서울은 같은 기간 70.2% 감소했다.

 

부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만4462가구로 올해 예정 물량(4만6710가구)의 절반 수준에 그칠 것으로 전망된다. 경기도도 7만1472가구에서 6만1712가구로 1만 가구 가량 감소할 예정이다.

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먼저 언급한 전문가는 ”금리 인하와 아파트 입주량 감소로 인한 매물 감소, 월세화가 이어지며 전셋값 상승이 지속하고 주택 공급 위축에 대한 우려도 여전해 서울 등 주요 지역 가격 상승은 지속할 확률이 높다"고 말했다.

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그 이후에 언급한 또 다른 전문가는 ”단기적으로 시장 분위기가 급변하기 어려운 상황에서 서울을 비롯한 수도권 주택 공급이 부족한 만큼, 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상은 지속될 것으로 보인다“고 말했다.