기준금리 0.25%p 인하…부동산 시장에 미치는 영향은

시장 기대감 집값 선반영…관망세 장기화 예상
스트레스DSR탓 수요↓…"금리보다 대출 관건"
"수익형 부동산 투자, 향후 금리 인하 움직임 지켜봐야"

한국은행이 3년2개월만에 기준금리를 0.25%포인트(p) 내렸지만 집값 등 부동산시장에 미칠 영향은 제한적이라는게 업계 중론이다.

업계에서는 금리인하 기대감이 시장에 선반영된 상황인 만큼 금리인하에 따른 수요진작 효과는 크지 않을 것으로 예상하고 있다.

11일 한은 금융통화위원회(금통위)는 서울 중구 한은 본관에서 통화정책방향 결정 회의를 열고 현재 연 3.5% 수준인 기준금리를 3.25%로 인하했는데 이번 금리인하로 미국과 한국간 금리 격차는 다시 1.75%로 벌어졌다.

부동산 전문가들은 집값 상승 불쏘시개가 될 수 있다는 일각의 우려와 달리 금리인하 파급력이 크지 않을 것으로 전망하고 있다.

지난 9월 미국 연방공개시장위원회(FOMC)가 기준금리 '빅컷'(0.05%p 인하)을 단행한 시점에 이미 집값에 금리인하 기대감이 반영됐다는게 전문가들 의견이다.

지난 9월달부터 시행중인 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계, 금융권 가계대출 총량관리 여파로 주택 매수세가 한풀 꺾인 것도 원인으로 지목된다.

부동산 매입시 자금조달 이자부담이 일부 낮아지는 효과를 기대할 수 있겠지만 영향은 제한적일 것으로보이며 금리인하에도 불구하고 주택거래 총량과 매매가 상승세는 둔화할 양상이 커보인다. 

여기에 연내 수도권을 중심으로 집값 상승 피로감이 누적된 상황이라 연말까지 상승세 둔화 흐름이 이어질 것으로 보인다. 

대출금리가 당장 인하된다고 해서 매수계획이 없던 사람이 급하게 집을 매수하진 않기 때문에 시장상황을 관망하면서 금리 추가인하를 기다리는 실수요자도 있을 것으로 보인다. 

대출규제가 본격화한 지난 9월을 기점으로 서울과 수도권 집값은 상승세가 한풀 꺾이며 숨고르기에 들어간 양상이다.

한국부동산원 주간아파트 가격동향 통계를 보면 서울 아파트 매매가격은 8월 둘째주 0.32% 오르며 5년11개월만에 최고 상승률을 기록했지만 9월 셋째주부터 3주 연속 상승폭이 축소됐으며 10월 첫째주엔 0.10% 오르면서 전주 상승폭을 유지했다.

국내 부동산 전문가들은 금리인하 시대를 맞으면 아파트보다 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산의 투자수요가 커질 것으로 보고 있다.

저금리 시대에 들어서면 은행에 묶여 있던 자금이 부동산 시장으로 넘어오면서 전반적인 부동산 거래가 활성화될 것이란 예상도 나오고 있다.

실제로 금리가 낮을수록 거래량이 많았던 것으로 나타났다.

한국부동산원이 조사한 전국 건축물거래현황에 따르면 기준금리 1.5%였던 2015년 처음으로 거래량 200만호를 돌파, 201만5,827호를 기록했다. 또 0.5%로 역대 최저금리를 시대를 열었던 2020년에는 243만8,446호로 조사가 시작된 2006년 이후 역대 최고 거래량을 보였다.

다만, 부동산 경기가 전반적으로 침체를 보이는 만큼 수익형 부동산도 입지, 브랜드, 상품 구성 등에 따라 양극화 현상을 보일 것이라는 게 전문가들의 진단이다.

한국부동산원에 따르면 지난 8월 전국 오피스텔 수익률은 5.38%로 연중 최고치를 기록했다. 서울의 경우도 4.87%로 매달 수익률이 개선되고 있다. 대출 부담보다 전월세 등 수익이 매달 높아진 셈이다.

다만 업계에서는 여전히 기준금리가 연 3.25%로 높은 수준을 유지하고 있는 만큼 이번 금리 인하 효과 또한 제한적일 것으로 내다보고 있다.

금리 인하로 수익형 부동산의 수익률이 개선되려면 이 정도 수준으로는 부족하며 향후 한국은행의 금리 인하 움직임을 더 지켜봐야 할 필요가 있다. 

기준금리 인하에 따라 금융권 1년 만기 정기예금 금리 수준인 3.5% 이하로 낮아진다면 수익형 부동산의 임대 수익률 장점이 상대적으로 부각될 수 있겠다.